Habitat - Une première synthèse des résultats des observatoires locaux des loyers
L'Anil (Association nationale pour l'information sur le logement) et la Fnau (Fédération nationale des agences d'urbanisme) publient une première synthèse sur les résultats des observatoires locaux des loyers. Réalisé avec le concours des Adil et de l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), ce travail - intitulé "Territoires et loyers : premières analyses thématiques" - s'appuie sur les résultats 2015 de seize observatoires locaux les plus avancés dans leurs travaux (sur plus d'une quarantaine de structures à ce jour). Il aborde trois thématiques concernant le parc locatif privé : le prix des studios et leur adéquation aux besoins des étudiants, l'offre et les loyers des appartements construits après 2005 et, enfin, la place dans les marchés locaux et le prix du parc de la période 1946-1970.
Les étudiants, acteurs du marché locatif
Avant d'aborder ces trois thématiques, l'étude apporte quelques enseignements de portée générale. Ainsi, les résultats font apparaître des agglomérations où les loyers au m2 sont très dispersés selon le nombre de pièces (Lille, Sète, Saint-Denis de la Réunion...), tandis que d'autres affichent des écarts bien moindres. De même, certaines agglomérations (Lille, Rennes...) présentent des loyers de logements d'une pièce nettement plus chers que le reste du marché, avec des écarts importants au m2 avec les logements de deux pièces. A l'inverse, d'autres agglomérations (Alençon, Saint-Denis de La Réunion...) présentent des écarts très faibles sur ce critère.
La première étude thématique sur le logement des étudiants - qui représentent une part importante des locataires des petits logements (47% des occupants de studios et 61% des baux annuels compte tenu de la forte mobilité de cette population) - confirme ce phénomène. La présence des étudiants a un impact direct sur les loyers de ces logements : ceux-ci sont plus élevés dans les agglomérations où les étudiants sont très présents (en pourcentage de la population plus qu'en valeur absolue). Les loyers médians les plus élevés s'observent dans les agglomérations de Lille, Montpellier, Aix-Marseille et Bordeaux, alors qu'ils sont plus faibles à Strasbourg, Saint-Denis de La Réunion et Alençon. En outre, au sein des agglomérations, les loyers des studios sont plus élevés encore dans les quartiers dits étudiants, où les étudiants représentent jusqu'à 60% des locataires de studios à Aix-en-Provence ou 82% à Rennes.
Logements postérieurs à 2005 : plus récents, mais moins chers
La seconde étude thématique porte sur le positionnement, dans les marchés locatifs privés, des appartements construits après 2005. Sans surprise, ces logements récents présentent, dans la majorité des agglomérations étudiées, des niveaux de loyers plus élevés que ceux de l'ensemble du parc (notamment à Aix-Marseille, Lyon et Bayonne). Toutefois, les loyers au m2 des logements des loyers construits depuis 2005 restent inférieurs à ceux de l'époque précédente (1991-2005). Ce paradoxe s'explique par le fait que les constructions postérieures à 2005 ont privilégié les 2-3 pièces plutôt que les studios (dont le prix au m2 est plus élevé). La part des constructions de studios est ainsi passée de 38% à 15% dans l'agglomération de La Rochelle. Ces taux sont respectivement de 28% et 10% à Rennes, 24% et 15% à Nantes et 18% et 6% à Toulouse. Autre explication à ce paradoxe apparent : le parc récent se développe plutôt dans les zones périphériques des agglomérations, où les loyers sont moins élevés. Ces élément aboutissent à un autre phénomène : alors qu'à logement équivalent, un locataire venant d'emménager s'acquitte généralement d'un loyer plus élevé que celui d'un locataire ayant emménagé plusieurs années auparavant, les ménages s'installant dans un logement équivalent construit après 2005 bénéficient souvent d'un loyer inférieur au précédent.
1946-1970 : une génération sacrifiée ?
Enfin, la troisième étude thématique porte sur le parc locatif de la période 1946-1970. Elle montre que ce parc - construit souvent dans l'urgence après la guerre - est globalement moins cher que celui des autres périodes, et cela quelle que soit la typologie ou la taille du logement. Il est en revanche réputé énergivore (constructions antérieures aux premières normes en la matière) et couteux en charges locatives. C'est notamment dans cette tranche temporelle que l'on trouve un nombre significatif de copropriétés en difficulté. Autre caractéristique : un nombre plus élevé de grands appartements, conséquence du baby boom de l'après guerre. La part de la période 1946-1970 dans le parc locatif privé est très variable selon les agglomérations, allant de 16% à Arcachon et 18% à Lille et Toulouse, jusqu'à 30% à Nice-Menton. Enfin, le rapport entre le centre et la périphérie varie également selon le territoire considéré. A Nantes et Toulouse, par exemple, les loyers des logements de la tranche 1946-1970 situés en périphérie sont plus faibles que dans la ville centre, mais la situation est inversée dans l'agglomération de Nice-Menton.
