Logement - Un décret précise la majoration des loyers en cas de dépassement des plafonds PLAI
Le prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) a pour vocation à financer la construction de logements destinés à des ménages disposant de faibles ressources et rencontrant des difficultés d'intégration sociale. Ces deux conditions sont toutefois entendues dans un sens assez large - pour ne pas dire quelles sont un peu tombées en désuétude - puisqu'en 2011, 28,7% des ménages sont théoriquement éligibles aux logements locatifs sociaux financés par les PLAI. En contrepartie du prêt apporté par la Caisse des Dépôts et du conventionnement à l'aide personnalisée au logement (APL), l'organisme HLM ou la société d'économie mixte (SEM) doit respecter des plafonds de loyers (de 4,34 euros par mètre carré de surface utile et par mois en zone 3 à 5,68 euros en zone 1 bis, correspondant à Paris et aux communes limitrophes).
Un décret du 26 septembre 2011 règle le cas particulier des logements financés en PLAI et conventionnés à l'APL, mais qui sont ou doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas celles du plafond d'accès aux logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS). Il s'agit donc en l'occurrence de ménages aux revenus plus élevés puisque, compte tenu de plafonds de ressources supérieurs (21.113 euros pour une personne seule en Ile-de-France), les logements PLUS sont potentiellement accessibles à 63% des ménages français.
Dans ce cas de figure, le décret du 26 septembre 2011 prévoit que le loyer d'un logement locatif social financé en PLAI mais occupé ou devant être occupé par un locataire relevant des logements PLUS "peut être majoré dans la limite du loyer maximum des logements financés en prêt locatif à usage social" (soit de 4,89 euros par mètre carré de surface utile et par mois en zone 3 à 6,00 euros en zone 1 bis). Les conditions d'application de cette majoration de loyer sont définies par un arrêté préfectoral "en tenant compte notamment de la situation des occupants et des caractéristiques des logements occupés".
Le décret du 26 septembre modifie en conséquence le texte de la convention type conclue entre l'Etat et l'organisme HLM ou la SEM, prévue notamment à l'annexe I de l'article R.353-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'article ajouté à la convention type prévoit que "le loyer maximum peut être majoré dans les conditions prévues à ce même article, sans dépasser ........ euros par mètre carré et par mois. Cette majoration de loyer s'applique pendant une durée de ........ mois et concerne ........ mètres carrés de logements. Le nombre de mètres carrés peut varier de plus ou moins 20%". Par cohérence, ce même article prévoit que, dans le cas de figure d'une majoration de loyer prévue par le décret du 26 septembre 2011, les dispositions relatives à la mixité sociale figurant dans la convention type ne s'appliquent pas.
Jean-Noël Escudié / PCA
Références : décret 2011-1191 du 26 septembre 2011 relatif aux conventions conclues en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 28 septembre 2011).
