Logement - Remise en ordre des loyers dans le cadre de la loi Molle : un arrêté fixe les limites
La loi du de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (Molle) du 25 mars 2009 rend obligatoire la conclusion entre chaque organisme HLM et le préfet de son siège social, d'une convention d'utilité sociale (CUS). Dans ces conventions, les bailleurs doivent "classer les immeubles ou ensembles immobiliers en fonction du service rendu aux locataires, après concertation avec les locataires" (CCH, L445-1). Pour la première génération de CUS (2010-2015), en cours de négociation actuellement, il n'est pas obligatoire de remettre en ordre les loyers en fonction de ce classement. A partir de 2016, cette remise en ordre sera impérative. Le principe est le suivant : pour chaque immeuble ou ensemble immobilier, la CUS fixe le montant maximal total de loyer que le bailleur peut toucher. Ce montant plafond dépend de la qualité de l'immeuble et du service rendu au locataire. Mais il ne peut pas dépasser un certain prix par m2, fixé par arrêté du ministre du Logement. Pour les logements très sociaux (PLAI), un seuil spécifique est prévu par l'article 7 du décret du 3 décembre 2009. Ce sont ces deux seuils qui viennent d'être établis par l'arrêté du 3 juin 2010.
Cet arrêté remplace l'arrêté du 19 mars 2007, qui fixait le loyer maximal dans le cadre du dispositif antérieur (conventionnement global de patrimoine) à la loi Molle. L'arrêté du 3 juin prévoit que le prix mensuel au mètre carré fixé dans le cahier des charges de gestion sociale, utilisé pour déterminer le montant maximal des loyers, ne peut excéder - lorsqu'il est exprimé en surface utile - 20,86 euros pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone A bis), 14,48 euros en zone A, 10,07 euros en zone B (sauf départements d'outre-mer) et 7,25 euros en zone C. Lorsque le prix mensuel au mètre carré est exprimé en surface corrigée, ces plafonds sont respectivement de 12,93 euros, 8,98 euros, 6,24 euros et 4,50 euros. Pour les loyers des zones A, B et C, ces nouveaux montants (surfaces utiles) traduisent une hausse comprise entre 6,2 et 6,5% par rapport aux plafonds de l'arrêté du 19 mars 2007. En revanche, pour la zone A bis (Paris et communes limitrophes), le nouveau plafond correspond à une hausse beaucoup plus importante de 27,5%.
L'arrêté du 3 juin 2010 fixe également les plafonds mensuels applicables aux immeubles ou ensembles immobiliers comprenant des logements destinés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R.331-12 du code de la construction et de l'habitation (logement très social -PLAI). En surface utile, ceux-ci sont de 7,61 euros le mètre carré pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone 1 bis), de 7,16 euros pour les logements situés dans les autres communes de l'agglomération de Paris et dans les communes des zones d'urbanisation et des villes nouvelles d'Ile-de-France (zone 1), de 6,29 euros pour les logements situés dans le reste de l'Ile-de-France, dans les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100.000 habitants, dans les communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local de l'habitat regroupant plus de 100.000 habitants et dans les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors Ile-de-France (zone 2), à l'exception des DOM, et enfin de 5,83 euros pour le reste du territoire national (zone 3). Lorsque le prix mensuel au mètre carré est exprimé en surface corrigée, ces plafonds sont respectivement de 4,63 euros en zone 1 bis, 4,36 euros en zone 1, 3,88 euros en zone 2 (sauf DOM) et 3,62 euros en zone 3. Contrairement au cas de l'ensemble des loyers (voir ci-dessus), ces plafonds font l'objet d'une hausse uniforme de l'ordre de 7,4% par rapport aux plafonds de l'arrêté du 19 mars 2007, quelle que soit la zone concernée.
Le coefficient de structure, qui a pour but de compenser dans les opérations de construction neuve le coût plus élevé des petits logements en permettant aux bailleurs une augmentation de leur loyer, s'applique également à ces loyers maxima. Enfin, l'arrêté prévoit la révision automatique de ces loyers maxima chaque année sur la base de l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l'année précédente.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : arrêté du 3 juin 2010 fixant, en application de l'article R.445-9 du Code de la construction et de l'habitation, le loyer maximal applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale des conventions d'utilité sociale et abrogeant l'arrêté du 19 mars 2007 (Journal officiel du 6 juin 2010).
