Logement - Un décret met en place la modulation expérimentale des loyers HLM
Alors que les organismes HLM doivent déjà digérer les dispositions du décret du 15 février 2011 relatif à la procédure d'attribution des logements sociaux et au droit au logement opposable (voir notre article ci-contre du 18 février 2011) et résoudre le casse-tête des surloyers de solidarité (voir notre article ci-contre du 4 mars 2011), voici qu'un nouveau texte vient apporter son lot de complexité. Un décret du 4 mars 2011 fixe, en effet, la part minimale et maximale des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers. Le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, en avait annoncé, à l'automne dernier, la mise en œuvre dès cette année (voir notre article ci-contre du 27 septembre 2010).
La modulation expérimentale des loyers HLM en fonction des revenus des locataires est prévue par l'article L.445-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de l'article 1er de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle). Cet article met en place les "conventions d'utilité sociale" (CUS), signées entre chaque organisme HLM et l'Etat pour une durée de six ans, sur la base du plan stratégique de patrimoine élaboré par chaque organisme. Dans ce cadre, la convention peut "prévoir, à titre expérimental, pour sa durée, un dispositif permettant de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires, nonobstant les plafonds de loyers fixés par les conventions conclues en application de l'article L.351-2 [du CCH, ndlr] ou résultant de la réglementation en vigueur". L'article L.445-4 précise que "ces loyers ne peuvent excéder une part des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer" et renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour la fixation des montants minimal et maximal de cette part.
Une expérimentation volontaire... pour les bailleurs
Le décret du 4 mars 2011 précise ces montants, ainsi que les modalités de la modulation expérimentale des loyers. Il appartient en premier lieu au conseil d'administration ou, le cas échéant, au directoire de l'organisme HLM de définir - dans le cadre de la CUS et pour la durée de celle-ci - les immeubles ou ensembles immobiliers où est mise en place cette expérimentation. Une fois ce choix effectué, l'expérimentation s'applique à l'ensemble des locataires des immeubles ou ensembles immobiliers retenus. Il appartient également au conseil d'administration ou au directoire de fixer "le taux permettant de calculer la part de ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer". Le décret prévoit que ce taux doit être compris entre 10% et 25%.
Ceci permet alors de calculer le loyer modulé, selon la formule suivante : "Le loyer diminué du montant de l'aide personnalisée au logement est au plus égal au produit du taux ainsi fixé par le montant des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l'article L.442-12 [du CCH, ndlr], à concurrence de 120% du plafond de ressources en vigueur pour l'attribution du logement, seuil à partir duquel vient s'ajouter le supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L. 441-3." Les modifications de ressources intervenant au cours de la période d'expérimentation sont prises en compte dans les conditions prévues pour la mise en œuvre du surloyer de solidarité. Cette expérimentation reposant sur une base volontaire - pour les bailleurs -, il reste à connaître combien d'organismes HLM souhaiteront s'engager dans cette voie.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2011-242 du 4 mars 2011 fixant en application de l'article L.445-4 du code de la construction et de l'habitation la part minimum et la part maximum des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers (Journal officiel du 6 mars 2011).
