Revitalisation des centres-villes : l'idée des micro-foncières locales séduit les députés

A l’occasion d’une table ronde organisée par la commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale, le 21 février, trois spécialistes ont été invités à s’exprimer sur le sujet de la dynamisation des centres-villes. Il s’agissait de Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), Pierre Narring, du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), et Gontran Thüring, délégué général du Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Certaines villes moyennes se vident durablement

Leur constat est sans appel : la déprise des centres-villes est caractérisée par un phénomène de vacance structurelle à la fois dans l’habitat et dans le commerce. Si les situations sont contrastées entre les villes dynamiques (Biarritz, Beaune ou Saint-Malo par exemple, qui comptent moins de 5% de vacance commerciale) et les villes les plus fragilisées (Nevers, Calais, Chatellerault avec plus de 20%), le phénomène s’est globalement aggravé.
"La vacance commerciale n’est pas au point de départ du phénomène", précise Pierre Narring, “mais elle a rendu manifeste la perte de substance des centres-villes”. Selon l’expert, auteur de deux rapports sur le sujet en octobre 2016 et en mars 2017, le dynamisme des centres-villes est lié au moins à trois facteurs. En premier lieu, la dynamique du bassin de vie est déterminante, si bien que les centres-villes prospères dans un secteur déclinant sont rares. Par ailleurs, le souci de la municipalité de maintenir un cadre de vie attractif, par exemple par des aménagements d’espace public et une politique de stationnement adaptée, est également décisive. Enfin, la concurrence des surfaces commerciales périphériques est mise en cause dans le déclin des activités de centre-ville.
Pour y remédier, de nombreuses pistes ont été proposées et discutées au sein de la commission. La plus remarquée émane du Conseil national des centres commerciaux, dont le représentant Gontran Thüring a proposé de monter des micro-foncières locales.

Associer les acteurs privés locaux dans des micro-foncières locales

Le CNCC propose de réunir les notables liés à un centre-ville par des valeurs d’attachement et disposant de capacités d’investissement, dans une structure inspirée des sociétés foncières. Ces dernières, à l’instar de Klépierre ou Unibail-Rodamco, exploitent et valorisent un patrimoine immobilier dans une posture d’ensemblier qui leur permet de dégager des revenus significatifs. A l’échelle d’un centre-bourg, une micro-foncière permettrait aux médecins, avocats ou notaires d’investir financièrement dans la dynamisation de leur cadre de vie, mais aussi leur bassin d’emploi dont la prospérité est à bien des égards essentielle.
Gontran Thüring estime que la captation potentielle des investissements privés individuels est importante ; elle permettrait par exemple aux sociétaires de racheter des baux commerciaux dans les espaces les plus visibles du centre-ville afin d’assurer le portage du bail entre deux activités tout en mobilisant les locaux temporairement disponibles pour des activités éphémères ou solidaires. En somme, des objectifs proches de ceux d’un maire et une fonction d’animation commerciale qui pourrait se substituer au rôle traditionnellement dévolu aux pouvoirs municipaux en matière d’aménagement commercial. En effet, le conseil municipal dispose d’outils de préemption sur le foncier ou les baux commerciaux jugés difficiles à exercer et peu utilisés dans les faits.

Gérer le centre-ville comme un centre commercial ?

Quelles seraient les conséquences de cette prise en main par les acteurs privés de la politique commerciale du centre-ville ? Tout porte à croire que l’épargne citoyenne pourrait effectivement attirer l’attention sur le sort parfois alarmant des centres-villes et mobiliser l’investissement de cadres métropolitains dans leur territoire d’origine. La piste du crowdsourcing a d’ailleurs été évoquée le lendemain même comme une piste à approfondir par la Fédération des entreprises publiques locales, lors d’un groupe de travail parallèle piloté par les sénateurs Rémy Pointereau et Martial Bourquin.
Toujours est-il que face aux sommes en jeu, qui se chiffrent en dizaine de millions d’euros pour les plans de revitalisation les plus avancés, la rentabilité des investissements citoyens est compromise. Il semble nécessaire de prévoir des dispositifs d’incitation fiscale pour susciter les investissements, dans la perspective de générer sur ce nouveau type de zones franches des revenus durables pour la collectivité (taxes foncières, et taxes d’habitation selon l’avenir qui leur est réservé).
C’est d’ailleurs le fond de la proposition de Gontran Thüring, qui réfute l’abandon des coeurs de ville par les plus grands acteurs du commerce, en indiquant que 20% des centres en questions sont situés en plein centre-ville. Il en appelle à une gestion plus dynamique des centres-villes par les commerçants, outrepassant le rôle de facilitateur du manager de centre-ville pour une stratégie de valorisation et de promotion plus proche de celle des sociétés de développement commercial, originaires du Canada et qui se développent en Allemagne ou au Royaume-Uni.

La maîtrise immobilière et foncière reste le nerf de la guerre

Le contrôle par la collectivité des surfaces et des loyers d’occupation est essentiel, que ce soit pour dynamiser le centre-ville ou pour maîtriser les implantations commerciales périphériques. Pierre Narring propose de mobiliser les documents de planification (Scot et PLUi) pour encadrer les implantations nouvelles, en désignant des zones prioritaires et réservées. Une solution moins autoritaire et plus souple qu’un moratoire sur les grandes surfaces, susceptible de "créer des rentes de situation pour des commerçants déjà présents" comme le remarque le député mosellan Richard Lioger. Les établissements publics fonciers sont également cités comme des partenaires indispensables sur les plans de l'ingénierie et du financement de projet.
Dans le domaine de l’habitat, également touché par la vacance, Valérie Mancret-Taylor propose d’accélérer les opérations de remembrement dans le parc ancien, c’est-à-dire la réhabilitation de plusieurs logements d’une ou deux pièces (qui sont les plus sujets à l'inoccupation) en un ensemble plus spacieux.

Un plan Marshall du centre-ville

Pierre Narring estime que toutes les conditions sont réunies pour engager des opérations globales de dynamisation de centre-ville : congruence de l’investissement public et privé, approche multisectorielle (maîtrise foncière habitat, commerce, mobilités, etc.) et renforcement des réseaux de commerçants. Le plan Action Coeur de ville arrive donc à point nommé, et ne nécessiterait plus qu’un renforcement au cas par cas de la coordination des acteurs. Le moment est opportun, puisque la prise de conscience écologique converge avec l’intérêt croissant des grands acteurs du commerce pour les centres-villes. Le retour des fameuses "locomotives" (H&M, Zara, Fnac), jugées indispensables pour l’attractivité des centres, est-il imminent ?