Logement social - Prêt haut de bilan bonifié : le PHBB un an après

"Nous attendons d’ici 2018, plus de 150.000 rénovations thermiques et 20.000 logements construits supplémentaires". Un an après le lancement du Prêt de haut de bilan bonifié (PHBB), Olivier Mareuse, directeur des fonds d’épargne, qualifie le dispositif de "grand succès" dans une interview publiée sur www.prets.caissedesdepots.fr. Et même d'"immense succès" compte tenu de son caractère "hors norme". Avec une enveloppe de 2 milliards d'euros, le PHBB devrait générer un effet levier "considérable" dans le secteur du logement social estimé à "plus de 7 milliards d'euros d’investissements supplémentaires".
"Hors norme", le PFBB l'est dans sa conception, dans la mesure où il "peut s’assimiler à des quasi-fonds propres", rappelle Olivier Mareuse, du fait que la durée du prêt est de 30 à 40 ans avec sur les 20 premières années un taux à 0% et un total différé d’amortissement (voir aussi notre article ci-dessous du 30 septembre 2016).

Une période de souscription, un temps d’arbitrage et une distribution en plusieurs étapes

"Hors norme", il l'est également du fait du partenariat avec la Banque européenne d’investissement (BEI) qui apporte au dispositif la moitié de la ressource, soit 1 milliard d'euros, à des conditions de taux "très avantageuses" et avec Action Logement pour la bonification. "Hors norme" enfin parce que "les modalités de ce prêt ont été créées sur mesure avec une période de souscription, un temps d’arbitrage et une distribution en plusieurs étapes". "C’est aussi la première fois qu’un prêt est accordé sur la base d’une accélération des programmes d’investissements des bailleurs", ajoute-t-il.
Dès le départ, cela avait démarré très fort, en dépit d'une période de souscription ouverte seulement du 3 juin au 15 juillet 2016. "Un mois et demi après le lancement du dispositif fin mai 2016, nous avions enregistré, pour la souscription qui s’est terminée mi-juillet 2016, 6,5 milliards d'euros de demandes venant de la quasi-totalité des bailleurs sociaux, pour 2 milliards d'euros d’enveloppe disponible", se souvient olivier Mareuse. 440 bailleurs avaient en effet souscrit. Leurs demandes de prêts portaient aux trois quarts sur des travaux de réhabilitation thermiques et au quart sur des opérations de construction neuves.

La rénovation thermique privilégiée

Les critères d'attribution, définis par la Caisse des Dépôts avec l’Union sociale pour l'habitat (USH), Action logement et le ministère du logement, ont alors "privilégié la rénovation thermique et, dans une moindre mesure, la production de logements neufs". Au final, 354 bailleurs sociaux, "de toutes tailles et de toutes régions", ont pu bénéficier de ce prêt (voir notre encadré ci-dessous). Le PHBB peut aller, pour les programmes de réhabilitation thermique, jusqu’à 10.000 euros par logement additionnel réhabilité (sur un coût total estimé à 30.000 euros) et jusqu’à 25.000 euros par logement additionnel pour les programmes de construction.
La signature des conventions, qui fixent les enveloppes maximales mobilisables et les engagements des bailleurs sur 3 ans (2016, 2017, 2018), a démarré à l’automne 2016 et se termine actuellement. 1,97 milliard d'euros seront ainsi distribués (à l'issue d'une période d'arbitrage) auprès des 354 bailleurs. Une enveloppe de 30 millions d'euros sera comme promis distribuée pour l’accession sociale (voir notre article du 23 janvier 2017) "d’ici la fin de l’été".
Pour les bailleurs structurés en groupes comme Polylogis, 3F, Logement français, Habitat en région, Arcade, SNI, des conventions nationales ont été signées.

Quelques exemples de conventions
Plusieurs conventions relatives à la mise à disposition du "prêt de haut de bilan bonifié Caisse des Dépôts - Action Logement" ont été signées depuis la première, avec l'OPH Nantes Métropole Habitat, pour un montant de 4,3 millions d'euros, lors du congrès HLM 2016 (voir notre article du 30 septembre 2016).
En Ile-de-France, à fin février, 570 millions d’euros de PHBB devaient bénéficier à 58 bailleurs franciliens pour la construction de 6.000 logements supplémentaires sur la période 2017-2018 et la réhabilitation thermique de 41.000 logements supplémentaires, d’ici 2018 (voir notre article du 28 février 2017).
Aux dernières nouvelles, la direction régionale Nouvelle-Aquitaine de la Caisse des Dépôts a signé, en mai dernier, avec 24 bailleurs sociaux des conventions pour un montant total de 130 millions d'euros dont 90 millions d'euros pour la réhabilitation de 9.500 logements et 40 millions d'euros pour la réalisation de 1.825 logements.
Auparavant, il y avait eu : la convention avec l'OPH Hauts-de-Seine-Habitat pour un montant de 9,65 millions d'euros, en faveur principalement de la réhabilitation thermique ; celle du Groupe Arcade, le 19 avril 2017, de 57 millions d’euros sur 2 ans (31 millions pour la rénovation thermique de 3.178 logements et 26 millions d’euros pour la construction de 1.102 logements neufs supplémentaires qui s'ajouteront à 10.000 mises en chantier déjà prévues en 2017 et 2018) ; celle de l'OPH de la Haute-Corse (OPH2B), en mars 2017, d'un montant de 1 million d'euros, pour accroître le volume des réhabilitations de plus de 20 % sur 3 ans ; celle de 6 millions d’euros avec l'OPH Angers Loire Habitat pour "augmenter la capacité de réhabilitation de son parc de plus de 50%" avec la réhabilitation 2.320 logements (contre 1.454 logements initialement prévus) ; celle de 6 millions d'euros également avec l'ESH Habitations de Haute-Provence, en février, pour financer les travaux de rénovations thermiques de 588 logements ; celle de 952.000 euros signée avec la Sem Idéha, en France-Comté, pour la rénovation de 627 logements en 3 ans, "soit 251 logements de plus que prévu" ; celle avec l'OPH Versailles Habitat (parc de 4.800 logements), le 15 février, de 10 millions d'euros, sur 40 ans, pour "réduire les factures de consommation énergétique des locataires" et "améliorer significativement le cadre de vie des habitants" ; celle avec l'OPH "13 Habitat", le 1er février, de 10 millions d'euros, pour contribuer à financer la rénovation thermique de 2.002 logements supplémentaires situés dans les résidences les plus anciennes de 13 Habitat (7,3 millions d'euros) et la réalisation 162 logements neufs supplémentaires ( 2,7 millions d'euros) ; celle avec l'ESH Néolia, le 24 novembre, pour un montant de 18 millions d'euros dont 75% pour amplifier la rénovation énergétique de 2.446 logements et à 25%, pour réaliser 200 nouveaux logements sociaux de plus que la programmation initialement prévue...