Habitat - Politique du logement : faut-il adapter les règles localement pour réduire la fracture territoriale ?

La Fédération française du bâtiment (FFB) organisait à Paris le 19 mai 2016 son cinquième sommet de la construction autour du thème "Logement : quelles solutions face aux fractures territoriales". Des fractures que Laurent Davezies, économiste, professeur au Conservatoire national des arts et métiers (Cnam), et Hervé Le Bras, socio-démographe, directeur de recherches à l'Institut national d'études démographiques (Ined) ont analysé en détail (voir encadré ci-dessous). La rencontre a permis de souligner le décalage entre la politique de logement et les réalités locales. Car il y a bien d'un côté des zones "tendues" (où le volume de la demande dépasse fortement le volume des logements disponibles), comme l'Ile-de-France, ou Provence-Alpes-Côte d'Azur, qui captent une bonne partie des montants alloués par l'Etat pour l'aide à la pierre. Et de l'autre des territoires "détendus" mais en souffrance, devant faire face à la désindustrialisation, au chômage, au déclin démographique, à la vacance des logements, qui ont du mal à réorganiser leur habitat.
Ainsi, d'après une étude de la Fédération des offices publics de l'habitat, sur les 450 millions d'euros d'aide à la pierre alloués par l'Etat en 2013, 100 millions sont allés à Paris, 200 millions au total à l'Ile-de-France. Trois régions, Ile-de-France, Rhône-Alpes, et Paca bénéficiaient ainsi de 80% des aides, les dix-neuf autres devant se partager 90 millions d'euros seulement…
Autres difficultés : les territoires se voient imposer des règlementations contraignantes, pas toujours adaptées à leur situation locale : 25% de logements sociaux dans la plupart des communes*, gros volume de production de logements neufs (objectif de 500.000 logements par an), règles et normes en matière d'environnement, des risques d'inondations, etc.

Avoir le choix et les moyens de construire du neuf ou de réhabiliter

Ainsi, des villes comme Châlons-en-Champagne sont poussées à construire des logements neufs, alors que les bailleurs sociaux sont désespérément à la recherche de locataires (jusqu'à mettre des annonces sur Leboncoin !). "La ville a perdu des habitants, avec la désindustrialisation et le départ des militaires. Il y a une vacance assez forte, entre 9 et 10%, soit un logement sur dix vide, a expliqué son maire Benoist Apparu. L'ancien ministre du Logement identifie "un phénomène contradictoire, car il faudrait surtout réhabiliter l'ancien, mais le marché nous pousse à faire du neuf. On continue ainsi à produire du neuf alors qu'on n'en a pas besoin. Il faudrait un coup de frein de la production de neuf sur notre territoire." Le maire a demandé aux deux bailleurs sociaux présents sur le territoire de racheter des immeubles en centre-ville et de monter une opération avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), pour partir à la reconquête de l'ancien en centre-ville.
A Tarbes, à l'inverse, une ville qui subit aussi de plein fouet le départ des militaires et le chômage, le maire souhaiterait attirer des ingénieurs de Toulouse, et pour cela recréer du logement neuf, la réhabilitation de l'ancien étant estimée trop chère.
Pour Julien Polat, maire de Voiron, près de Grenoble, "l'environnement est très contraint sur le plan réglementaire." Le maire, qui vit le schéma de cohérence territoriale (Scot), davantage comme une contrainte, estime ainsi qu'il y a trop de dogmes "nous empêchant de nous adapter à la situation locale" et que la marge de manœuvre des maires est très limitée.

Des propositions pour 2017

Face à ces situations contrastées, des propositions émergent tendant à décentraliser davantage les politiques de logement. "Il faut faire des politiques différenciées pour s'adapter aux territoires", a ainsi martelé Benoist Apparu, tandis que Jean-Claude Driant, économiste, de l'Ecole d'urbanisme de Paris, a expliqué qu'il fallait "arrêter de raisonner en chiffres." "Les 500.000 logements neufs ne veulent pas dire grand-chose, il vaut mieux se focaliser sur les besoins et y répondre", a-t-il signalé.
Afin d'identifier les meilleures solutions, qui seront proposées aux futurs candidats à l'élection présidentielle de 2017, la FFB compte consulter ses membres pour avoir une photo précise des différents territoires et faire remonter les idées. "On ne peut pas avoir une seule politique, explique à Localtis Jacques Chanut, président de la FFB, il faut une déclinaison locale, selon la situation, et donner les moyens par exemple à Tarbes de faire du neuf qui coûte moins cher, ou à Châlons-en-Champagne de réhabiliter ses logements anciens du centre-ville… Et les maires sont ceux qui ont la meilleure vision des besoins locaux et des attentes." Certaines règles, comme la part de logements sociaux pour chaque commune, pourraient être décidées à un niveau plus local, en fonction des besoins. "Le taux de logements sociaux pourrait être déterminé au niveau départemental, assure ainsi Hervé Le Bras, il faudrait aller vers des systèmes anglo-saxons, où ces décisions se font de manière négociée."

Emilie Zapalski

*La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, dite loi Duflot I, a porté à 25% ce taux qui était de 20% dans la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU).

La fracture territoriale vue par les économistes et démographes

Dans le cadre du cinquième sommet de la construction organisé le 19 mai 2016 par la Fédération française du bâtiment (FFB), Laurent Davezies, économiste, professeur au Conservatoire national des arts et métiers (Cnam), a présenté sa vision de la fracture territoriale, à partir de "quatre France" : une France "marchande dynamique", constituée des métropoles, où se concentre 25% de la population, dynamique et vivant de l'économique privée, une France "marchande en difficulté", avec des territoires productifs mais en déclin et qui ne créent pas d'emplois (Reims, Troyes, Mulhouse), une France "non marchande dynamique" (Aquitaine, Languedoc-Roussillon, Bretagne), représentant une bonne partie de la France en termes de surfaces, qui vit des revenus non marchands (retraites, salaires publics), et enfin une France "non marchande en difficulté", au nord-est du pays, avec des territoires frappés par le déclin industriel qui dépendent essentiellement de revenus sociaux. De son côté, Hervé Le Bras, socio-démographe, directeur de recherches à l'Institut national d'études démographiques (Ined), analyse aussi la fracture territoriale par le seuil de pauvreté et le mode d'habitation : au sud de la France et à l'ouest, se trouvent la majorité des propriétaires, au nord, l'habitation se fait davantage en HLM. "On retrouve une ligne, de Saint-Malo à Genève, au-dessus de laquelle on a moins de propriétaires. Cette ligne était déjà étudiée au XIXe siècle : en-dessous de la ligne, c'était la France des Lumières, au-dessus, une population moins éduquée", a avancé Hervé Le Bras.

E.Z.