Habitat - Parc social : les acquisitions de logements récents désormais éligibles aux subventions d'Etat

Le Journal officiel du 15 octobre publie un arrêté abrogeant l'article 9 de l'arrêté du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l'assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d'amélioration ou d'acquisition-amélioration d'immeubles en vue d'y aménager avec l'aide de l'Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif. Derrière l'abrogation de cet article, se cache en fait un changement important pour les organismes de logement social et les associations concernées : ils pourront désormais obtenir des subventions d'Etat pour acheter des immeubles de moins de 20 ans.

Pas d'incitation à l'acquisition de logements de moins de 20 ans jusqu'à présent

Petit retour sur la situation actuelle : jusqu'à présent les aides à la pierre – c'est-à dire les subventions d'Etat - et les prêts aidés de la Caisse des Dépôts (PLUS ou PLAI) qui leur sont liés pouvaient être attribuées uniquement dans deux cas : soit l'opérateur (office HLM, société d'économie mixte, association, établissement public) construisait des logements (éventuellement sous la forme de la vente en état futur d'achèvement), soit il acquérait des logements de plus de 20 ans.
La philosophie de cette politique était la suivante : les aides d'Etat devaient encourager l'augmentation de l'offre de logements disponibles sur le territoire national ou, à défaut, l'amélioration de la qualité des logements anciens existants (rachat de logements insalubres). En contrepartie de ces aides, les organismes s'engageaient à louer à des locataires modestes (sous plafonds de ressources) à des loyers modestes (sous plafonds de loyers).
Dans les faits, les organismes qui souhaitaient agrandir leur parc, achetaient déjà des immeubles de moins de 20 ans : soit ils obtenaient une dérogation de la part du préfet, soit ils les achetaient sans aucune aide d'Etat. Dans ce dernier cas, ils finançaient ces opérations sur leurs fonds propres, avec des prêts classiques d'établissements bancaires, des prêts non réglementés de la Caisse des Dépôts et éventuellement des aides des collectivités territoriales.

Les achats de logements récents éligibles aux aides à la pierre

Désormais, avec l'abrogation de l'article 9 de l'arrêté du 10 juin 1996, les organismes pourront aller demander aux services de l'équipement – ou en cas de délégation, au délégataire des aides à la pierre – dont ils dépendent, une subvention pour acheter des logements construits depuis moins de 20 ans. Sans obligation d'y faire des travaux : depuis le décret du 18 avril 2001, cette obligation n'existe plus, ni pour les logements sociaux standard (PLUS), ni pour les logements très sociaux (PLAI).
Cette suppression du plancher de vingt ans permet aussi de mettre un terme au manque de lisibilité et aux difficultés qui ne manquaient pas de naître des différences dans les délais pratiqués. Les aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), par exemple, sont réservées aux logements achevés depuis au moins quinze ans à la date où la décision d'accorder la subvention est prise. De même, les départements et les EPCI sont libres de fixer leurs propres conditions aux opérations d'amélioration ou d'acquisition-amélioration qu'ils financent.

Quelle application ?

Cependant, au vu de l'enveloppe d'aides à la pierre prévue au budget 2010, en légère baisse par rapport à celle de 2009, l'élargissement des opérations éligibles ne peut conduire qu'à une baisse soit de la subvention unitaire soit du nombre d'opérations subventionnées. La première option est la plus probable, le secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, ayant affiché ces dernières semaines sa volonté d'augmenter le nombre de logements sociaux. L'application de cette mesure dépendra donc de la réponse que trouveront l'ensemble des acteurs concernés (ministère, services départementaux de l'équipement, collectivités territoriales, organismes de logement social, association) à cette question : vaut-il mieux construire de nouveaux logements ou acheter des logements déjà construits pour les transformer en logements sociaux ?
Pour y répondre, l'élément essentiel à prendre en compte sera certainement la conjoncture : quels immeubles seront disponibles sur le marché à un prix accessible aux organismes ? Dans le même esprit que le rachat des logements en Vefa dans le cadre du plan de relance, les organismes devraient racheter principalement des programmes construits par des promoteurs et qui ne trouvent pas preneurs.

Jean-Noël Escudié/PCA, et Hélène Lemesle
 

Référence : Arrêté du 1er octobre 2009 modifiant l'arrêté du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l'assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d'amélioration ou d'acquisition-amélioration d'immeubles en vue d'y aménager avec l'aide de l'Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif (Journal officiel du 15 octobre 2009).