Habitat - Logement social : OPH et SA d'HLM présentent une situation globalement saine
Le ministère de l'Equipement publie un rapport sur "Les organismes de logement social". Il s'agit en l'occurrence d'une exploitation de la base de données "Bolero" (base d'observation du logement, étude et référencement des organismes), qui permet de dresser un tableau de la situation financière et des indicateurs des offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés anonymes d'HLM (SA d'HLM). Les chiffres portent sur les exercices comptables 2005 et 2006 et sont donc quelques peu datés par rapport à la situation actuelle. Ils permettent cependant de dégager un certain nombre de tendances de fond intéressantes.
Après le creux de la période 2000-2003 - avec seulement 31.762 constructions de logements sociaux en 2003 -, les chiffres confirment la timide reprise de la période 2004-2006 (jusqu'à 40.000 logements en 2006), amplifiée aujourd'hui avec le plan de relance. Les organismes HLM réalisent ainsi près de 10% des constructions neuves annuelles, les particuliers restant les premiers "constructeurs" avec 48,4% du total. L'étude confirme aussi le très fort recul des prêts aidés : en 2000, les prêts libres (aux conditions du marché) représentaient 69% du total des crédits au logement consentis aux ménages ; en 2006, ils en représentent 82%.
Le plus intéressant du rapport reste toutefois les informations relatives aux organismes HLM. Le secteur apparaît assez peu concentré, puisque près d'un quart des OPH et un tiers des SA gèrent un parc inférieur à 2.500 logements. A l'autre extrémité, 30 OPH et 25 SA gèrent un parc supérieur à 15.000 logements. Du côté des SA, le parc total comprend 1,9 million de logements, pour 271 sociétés en activité (chiffre qui se réduit régulièrement du fait des fusions et absorptions) et 7,6 milliards d'euros de loyers perçus en 2006. La situation financière des SA d'HLM apparaît plutôt confortable, avec un passif composé à 95% de capitaux permanents (dont 72% de dettes à long terme), une trésorerie nette représentant 5 mois de dépenses et un fonds de roulement net (hors stocks de logements destinés à l'accession) équivalant à 4,8 mois de dépenses. La valeur médiane annuelle des loyers perçus par les SA d'HLM a sensiblement progressé, passant de 3.250 euros par logement en 2002 à 3.723 euros en 2006 (+15%). Mais les coûts de gestion se sont également accrus, passant d'une valeur médiane par logement (régies d'entretien incluses) de 850 euros en 2002 à 988 euros en 2006 (+16%). Le cumul de ces différentes évolutions a permis aux SA d'améliorer leur autofinancement net, passé de 8,1% du chiffre d'affaires en 2002 à 12,4% en 2006.
De leur côté, les 281 OPH (un tiers de départementaux et deux tiers de municipaux) gèrent près de 2,2 millions de logements, pour 7,4 milliards d'euros de loyers perçus en 2006 (une somme inférieure à celle des SA, pour un parc légèrement plus important). Leur situation financière est très voisine de celle des SA, avec un passif composé à 95% de capitaux permanents, dont 68% de dettes à long terme. La trésorerie nette tourne autour de cinq mois de dépenses et le fonds de roulement net atteint, en 2006, 4,6 mois de dépenses. Les "dodus dormants" - longuement évoqués lors des débats sur le projet de loi de mobilisation pour le logement - ne sont donc pas totalement un mythe, chez les OPH comme chez les SA. Le loyer médian par logement géré par des OPH est passé de 2.780 euros en 2002 à 3.119 en 2006, soit une progression de 12%. La hausse du coût de gestion d'un logement locatif est en revanche nettement plus forte que chez les SA d'HLM. Le coût de gestion est en effet passé - régies d'entretien incluses - de 820 euros en 2002 à 995 euros en 2006, soit +21%. Ceci n'a pas empêché une amélioration de l'autofinancement net des OPH, passé de 6,2% du chiffre d'affaires en 2002 à 12,3% en 2006.
Jean-Noël Escudié / PCA
