Habitat - Mobilisation pour le logement : les points clefs du projet de loi

Le texte adopté par le Conseil des ministres comporte 27 articles regroupés en cinq parties. La première est consacrée à la mobilisation des acteurs, la seconde au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, la troisième aux mesures en faveur du développement de l'offre de logements, la quatrième aux dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements et la dernière aux dispositions relatives à la lutte contre l'exclusion, à l'hébergement et à l'accès au logement. L'ambition de ce texte est de "libérer l'offre de logements et de rétablir le bon fonctionnement de la chaîne du logement". En termes quantitatifs, l'objectif affiché est de parvenir à un niveau de production "tendant vers 500.000 logements par an et à une production de 120.000 logements locatifs sociaux", tout en augmentant le nombre de ménages propriétaires.
Parmi les nombreuses dispositions du projet de loi, plusieurs apportent des innovations importantes et devraient donner lieu à des débats animés lors de l'examen du texte par le Parlement.

Des conventions obligatoires

L'article 1er oblige chaque organisme de logement à passer avec l'Etat, avant la fin de 2010, une convention d'utilité sociale, formalisant ses engagements en termes de niveau de construction, de qualité du service, de conditions d'occupation ou de politique patrimoniale. Le refus d'élaborer une convention ou des manquements graves à ses obligations feront l'objet de sanctions financières.
Dans le même esprit, l'article 2 organise la chasse aux "dodus dormants", en créant un prélèvement sur les moyens financiers devenus surabondants dégagés par les bailleurs sociaux ayant une activité d'investissement réduite. Selon Christine Boutin, cette nouvelle taxe, qui sera affectée à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), devrait rapporter entre "50 et 100 millions d'euros par an.
L'article 3 réorganise la gouvernance du 1% logement et réoriente les fonds collectés vers les politiques jugées prioritaires. Ce sont désormais l'Etat et le Parlement - et non plus les partenaires sociaux - qui définiront les catégories d'emploi des ressources du 1%, l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) conservant uniquement la responsabilité de la mise en oeuvre de ces emplois. Huit cents millions d'euros vont ainsi venir contribuer aux dispositions du projet de loi et à la politique nationale du logement.
Les articles 7 à 8 créent le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQA). Couvrant la période 2009-2016, celui-ci prévoit de traiter de 100 à 150 quartiers - la liste sera établie par décret - répartis sur un maximum d'une centaine de communes ou d'intercommunalités. Les opérateurs du PNRQA (collectivités, EPCI, organismes publics et privés) pourront bénéficier des concours financiers de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) et de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). L'exposé des motifs du projet de loi évalue, "à titre indicatif", à 2,5 milliards d'euros les moyens financiers nécessaires à la mise en oeuvre de ce programme. Ils seront pris en charge essentiellement par l'Anah et par le 1% logement.

Des assouplissements contestés

L'article 12 apporte une innovation juridique importante en élargissant, de façon conséquente, les possibilités de mise en oeuvre d'un "urbanisme opérationnel d'initiative privée". Les zones d'aménagement concerté (ZAC) étant difficiles à utiliser dans un contexte purement privé, le seul cadre juridique existant était jusqu'alors le programme d'aménagement d'ensemble (PAE). Complexe et peu utilisé, celui-ci sera remplacé par le projet urbain partenarial (PUP), sorte de ZAC adaptée au contexte privé. Le PUP sera mis en oeuvre dans le cadre d'une convention entre la commune et les propriétaires, aménageurs ou constructeurs, définissant notamment les équipements à réaliser.
L'article 14 élargit le champ de compétence de l'Anru, en l'autorisant à financer des opérations portant sur des structures d'hébergement ou des logements de transit. Cette mesure devrait faciliter la mise en oeuvre du plan d'action en faveur des personnes sans abri, annoncé par le Premier ministre le 29 janvier dernier.
L'article 17, dont l'examen par le Parlement s'annonce déjà particulièrement chahuté, modifie les modalités de calcul du quota de 20% de logements sociaux, instauré par l'article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Pour cela, il dépasse le cadre des seuls logements locatifs sociaux pour intégrer dans le décompte du quota de 20% les logements en accession populaire à la propriété, comme ceux acquis avec l'aide d'un Pass foncier ou d'un prêt social de location-accession (PSLA). Ces logements ne seront toutefois comptabilisés dans le quota que pour une durée de cinq ans. Cette mesure, en phase avec l'objectif du Président de la République d'augmenter le nombre de propriétaires, a suscité de très vives réactions de la part des associations et de l'opposition.
L'article 19 réduit de trois ans à un an le délai durant lequel le juge peut suspendre l'exécution d'une décision d'expulsion dans le parc locatif social. Cette mesure - restée jusqu'à présent relativement inaperçue - devrait toutefois se doubler d'un renforcement des actions de prévention des expulsions, d'un développement de la garantie contre les risques locatifs, ainsi que d'un développement des solutions offertes par les structures d'hébergement, dans le cadre des possibilités ouvertes par la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable (Dalo).
L'article 20 vise à "fluidifier" l'offre de logements locatifs sociaux en instaurant plusieurs cas de libération d'un logement : lorsque celui-ci est sous occupé (le locataire doit toutefois se voir proposer un logement à un loyer qui ne peut être supérieur à celui acquitté jusqu'alors), lorsqu'un logement adapté pour handicapés n'est pas occupé par une personne handicapée, ou encore lorsque les ressources du locataire sont devenues deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'accès au logement locatif social. Le contrat est alors transformé en un contrat de location d'une durée de trois ans non renouvelable, afin que les intéressés puissent se reloger et libérer le logement locatif social. Les personnes de plus 70 ans et les personnes handicapées à mobilité réduite sont exclues de cette disposition.
Dans le même esprit, l'article 21 apporte également une modification importante, en diminuant les plafonds d'accès au logement locatif social, afin de neutraliser l'augmentation mécanique du Smic. Il indexe désormais la révision de ces plafonds sur l'évolution de l'indice de référence des loyers.

Lutter contre l'exclusion par le logement

Comme l'article 17, l'article 23 assouplit l'obligation faite aux communes ou aux intercommunalités par la loi Dalo de mettre en oeuvre un quota de places d'hébergement d'urgence. Au lieu des seules places d'hébergement d'urgence, ce sont désormais tours les places d'hébergement (ce qui inclut les CHRS et les hébergements de stabilisation) qui seront prises en compte pour calculer ce quota. Cette disposition, qui a jusqu'à présent suscité moins de réactions que la modification de l'article 55 de la loi SRU, tient compte de la nécessaire amélioration qualitative de l'hébergement temporaire.
L'article 25 donne une définition juridique de l'habitat indigne, correspondant aux "locaux utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé".
Enfin, l'article 26 favorise l'intermédiation locative par les organismes HLM, afin de développer une offre de logements adaptés et de transition. Ces organismes pourront ainsi prendre en gestion ou à bail des logements du parc locatif privé et les louer ou les sous-louer à des personnes prioritaires au titre de la loi Dalo ou à des personnes en difficulté temporaire.

Jean-Noël Escudié / PCA