Malgré les cessions aux organismes HLM, les ventes de logements neufs se sont violemment contractées en 2020
Le bilan 2020 de l'observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers montre une contraction de près d’un quart des ventes de logements neufs, et même d’un tiers pour les seules ventes aux particuliers. La FPI y voit "une crise de l'offre plus que de la demande" et dit notamment constater que "beaucoup de collectivités locales ne veulent plus délivrer de permis de construire". Les ventes aux investisseurs institutionnels et organismes HLM ont en revanche augmenté de 7%. Des écarts importants entre régions sont à noter.
© DR avec Observatoire de l’immobilier et de la FPI
Une crise "violente, structurelle et durable" : ainsi la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) présente-t-elle les résultats de 2020 sur la vente de logements. Il s'agit plus précisément des chiffres de son "observatoire de l'immobilier", mis en place en 2009 et qui couvre aujourd'hui 90% du marché métropolitain des logements neufs. S'il est vrai que la FPI pratique rarement la litote, elle a cependant quelques bonnes raisons de se montrer inquiète et d'évoquer "une violente contraction des ventes". D'autant plus que selon Alexandra François‐Cuxac, la présidente de la FPI France, "rien aujourd'hui ne permet d'espérer la sortie à court terme".
Un recul plus prononcé que celui des permis de construire et des mises en chantier
Le recul des ventes est en effet nettement plus prononcé que celui des autorisations de logements (permis de construire) et des mises en chantier. Celles-ci ont reculé respectivement de 15% et de 7% l'an dernier (voir notre article du 28 janvier 2021). De leur côté, les promoteurs immobiliers ont vendu près de 40.000 logements de moins qu'en 2019, ce qui représente une contraction du marché de près d'un quart, et même d'un tiers pour les seules ventes aux particuliers. La FPI indique qu'il faut revenir cinq ans en arrière pour trouver un niveau aussi faible. Ce recul est d'autant plus fort que les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels et aux organismes HLM ont, au contraire, progressé l'an dernier (+7,2%) et constituent ainsi "un des faits marquants de l'année", même s'"il ne faut pas surestimer leur effet de soutien du marché". Du coup, les ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux institutionnels sont passées en un an de 21% à près de 30% du total des ventes.
Le total des ventes brutes au détail s'est ainsi élevé à 99.514 logements en 2020, un chiffre en très net retrait par rapport à la période 2016-2019, qui tournait autour de 130.000 logements annuels (131.036 en 2019). Ce résultat 2020 se décompose en 47.981 "réservations à investisseurs" (investissement locatif) et 51.534 "réservations en accession". Mais si on remonte plus loin, on trouve aussi des chiffres nettement inférieurs à ceux de 2020, sans qu'une crise sanitaire soit en cause : 73.046 en 2000, 77.899 en 2001, 83.107 en 2002, 75.721 en 2008 (crise financière) ou encore autour de 83.000 entre 2012 et 2014. Depuis 1995, le résultat de 2020 n'est "que" le 14e plus mauvais, ce qui relativise un peu la situation (même s'il faut tenir compte de la hausse de la population sur cette période).
Un effet contrasté sur les prix
Le ralentissement des ventes en 2020 a eu un effet sur les prix, avec toutefois une nette différence entre l'Ile-de-France et la province. En régions, les prix de vente moyens ont atténué leur hausse (+2,3% à 4.191 euros/m2). Mais, en Île-de-France, les prix ont connu un vrai retournement, avec une baisse de 6,9% à 4.962 euros/m2. Compte tenu du poids de l'Île-de-France dans les ventes totales, les prix France entière affichent une baisse notable au dernier trimestre.
En outre, la tendance globale en régions recouvre des écarts importants entre territoires. L'évolution moyenne des prix de vente en 2020 va ainsi de -1,5% et -1% sur les agglomérations de Brest et de Besançon à +7,1% et +18,9% sur les agglomérations du Mans et du Havre. Le document de l'observatoire de l'immobilier de la FPI propose d'ailleurs, en annexe, une intéressante analyse des évolutions région par région.
Crise de l'offre ou crise de la demande ?
Pour Alexandra François-Cuxac, "c'est une crise de l'offre plus que de la demande". Et la FPI pointe ce qu'elle considère comme les causes : "Au niveau national, l'État multiplie les contraintes règlementaires et les facteurs de surcoûts, et pousse à la rénovation [plutôt qu'à la construction, ndlr] ; au niveau local, beaucoup de collectivités locales ne veulent plus délivrer de permis de construire (leur nombre a baissé d'un quart en trois ans)". Pour sortir de la crise, il faudra donc "renouer avec un discours volontariste et positif sur la construction de logements, et pour cela travailler tous ensemble (État, collectivités locales et professionnels), au modèle de logement neuf dont les Français ont vraiment besoin et envie : qualitatif, durable et surtout abordable".
La question des permis de construire et de l'installation d'un discours anti-construction de logements chez certains élus, notamment certains nouveaux maires issus des dernières municipales, est effectivement bien réelle. La ministre du Logement, aussi bien que l'USH (Union sociale de l'habitat) ou la fondation Abbé-Pierre, s'en inquiètent d'ailleurs publiquement. Mais l'explication endogène de la FPI passe sans doute un peu vite sous silence l'impact de la crise sanitaire. Au-delà d'une éventuelle crise de l'offre, il est évident que l'année 2020 n'a pas davantage été propice à la demande. Se lancer dans une démarche d'accession à la propriété – le projet d'une vie – ou même dans un investissement locatif en pleine crise sanitaire, dans un environnement éminemment incertain, n'a rien d'évident pour un ménage. Et cela d'autant plus quand les confinements, le couvre-feu et les contraintes sanitaires limitent les déplacements, les visites et les démarches.
