Habitat - Logements aidés : relèvement des plafonds de loyer et nouveaux zonages pour les PLS

Les services en charge du logement et de l'urbanisme ont publié, comme chaque année, la circulaire fixant les loyers maximaux des logements nouvellement conventionnés à l'allocation personnalisée au logement (APL).
L'APL, prestation créée en 1977 s'adresse tant aux propriétaires qu'aux locataires. Elle est versée sous conditions. Pour les logements loués, l'une des conditions à remplir est le "conventionnement APL" du logement : le propriétaire s'engage, en contrepartie d'aides publiques, à respecter notamment des plafonds de loyer. Cette obligation prend la forme d'une convention passée entre le propriétaire, qu'il soit public ou privé, et les services de l'Etat - ou, s'il y a délégation des aides à la pierre, avec le délégataire.
La circulaire du 29 juillet 2009 fixe les loyers maximaux, pour chaque catégorie de logement, que les services chargés du conventionnement pourront inclure dans les conventions qu'ils passeront jusqu'au 31 décembre prochain avec les bailleurs. Indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL) du quatrième trimestre 2008, les loyers maximaux des logements aidés d'intégration (PLAI), sociaux standard (PLUS), en location-accession (PSLA), en réhabilitation (Palulos-PAM), ainsi que des logements-foyers et les résidences sociales, augmentent de 2,83%.

Du neuf pour les PLS 

Seule véritable innovation : les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) destinés à des ménages (hors logements pour étudiants, personnes âgées ou handicapées) changent de zonage.
Jusqu'à présent, ils suivaient le zonage des logements sociaux standard (quatre zones : 1bis, 1, 2 et 3). Désormais, ils seront soumis au zonage Robien (cinq zones : Abis, A, B1, B2 et C). Cette mesure, qui fait suite aux préconisations des Etats généraux du logement en Ile-de-France de mars 2008, doit permettre de développer l'offre de PLS en zone tendue en la rendant plus attractive pour les bailleurs.
Les conséquences de cette réforme seront sensibles essentiellement à Paris et dans sa proche banlieue (relèvement de 30% des plafonds), ainsi que dans les villes de plus de 250.000 habitants (+ 7,5%). Ainsi, un PLS de 30 m2 à Paris ou dans la première couronne (zone Abis), pourra être loué jusqu'à 371 euros par mois hors charges, contre 285 euros (zone 1 bis) si l'ancien zonage avait été maintenu. Cette augmentation des plafonds de loyers devrait, si les DDE et les délégataires s'en saisissent, modifier significativement l'équilibre financier des opérations de construction et d'acquisition, notamment pour les bailleurs sociaux d'Ile-de-France. 
Cette mesure représente un changement important pour les logements PLS. Plus chers et destinés à une population plus aisée que les logements sociaux standards, ils étaient depuis leur création en 2001 fortement liés au PLUS : leur loyer était égal à 150% de celui du PLUS et ils suivaient le même zonage. La dissociation des loyers PLUS et PLS et l'adoption du zonage des loyers intermédiaires et privés aidés les éloigne du cœur du logement social.

Modification des calendriers suite à la loi Boutin

Tous ces plafonds de loyer ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2009. La loi Molle a en effet prévu (article 65) de les réviser au début de chaque année, en fonction de l'IRL du deuxième trimestre de l'année passée. Quant aux loyers des logements déjà conventionnés, les modalités de leur révision ne changent pas pour l'instant : ce n'est qu'en janvier 2010 qu'une uniformisation des formules de calcul est prévue, quelle que soit la date de signature des conventions.

Logements aidés du parc privé : quels plafonds pour les logements conventionnés Anah ? 

Cette circulaire du 27 juillet 2009 ne concerne pas les bailleurs privés qui souhaiteraient conventionner leur logement à l'Anah dans les prochains mois. Ces logements sont soumis à des plafonds de loyers fixés par une circulaire spécifique – la dernière datant du 26 décembre 2008 – et au zonage Robien depuis l'arrêté du 29 avril 2009.

Hélène Lemesle
 

Références : circulaire du 27 juillet 2009 du ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation ; circulaire HUP/L02 du 26 décembre 2008 relative à la fixation du loyer maximal des conventions mentionnnées à l'article L.321-8 du Code de la construction et de l'habitation ; arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement.