Habitat - Logement : le prix des terrains à bâtir, source de tous les maux ?
Dans le dernier numéro de sa lettre "Chiffres et Statistiques", le commissariat général au développement durable (CGDD) publie une étude sur "Le prix des terrains à bâtir en 2013". Même si son champ se limite aux maisons individuelles, cette étude éclaire les difficultés d'accès au logement et la crise de la construction. Pour mémoire, les logements individuels (individuels purs et groupés, autrement dit en lotissements) représentent entre 40 et 45% du total de la construction neuve.
Une hausse moyenne de 8,8% en 2013
Pour l'année 2013, le verdict du CGDD est sans appel : alors que l'inflation sur l'année a été de 0,7%, le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir a progressé de 8,8% par rapport à 2012, atteignant ainsi 73 euros. Il s'agit en outre de la troisième année de forte hausse, sans aucun rapport avec l'évolution générale des prix, après +8,1% en 2012 et +9,5% en 2011. Des chiffres qui ne manquent pas de surprendre en plein marasme économique et alors que la construction de logements neufs n'a jamais été aussi faible. Au cours des trois années précédentes, le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir avait eu, au contraire, tendance à décélérer, avec respectivement +5,5%, +3,7% et -0,7% entre 2008 et 2010.
Malgré cette hausse de 8,8% du prix moyen du mètre carré en 2013, la valeur moyenne des terrains à bâtir acquis au cours de cette même année n'a augmenté "que" de 2,6%, passant de 72.200 à 74.000 euros. La raison de cette apparente contradiction : les acheteurs ont réduit la surface achetée, qui a reculé de 5,7% l'an dernier, passant de 1.070 m2 en 2012 à 1.010 m2 en 2013. Ce mouvement de baisse de la surface moyenne achetée - pour absorber la hausse des coûts unitaires - se poursuit depuis six ans, avec respectivement -2,5%, -8,4%, -1,5%, -0,1% et -3,3% entre 2008 et 2012.
Des écarts régionaux considérables
Au-delà de ce mouvement de hausse généralisée, le prix moyen des terrains à bâtir connaît aussi de très fortes inégalités régionales. Le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir va ainsi de 17 euros en Limousin, 35 euros en Auvergne et 38 euros en Bourgogne à 215 euros en Ile-de-France, 125 euros en région Paca et en Languedoc-Roussillon et 101 euros en Rhône-Alpes. Conséquence : dans ces quatre dernières régions - auxquelles il faut ajouter La Réunion - le prix du terrain représente de 37% à 47% du coût total du logement neuf (terrain + construction), alors qu'il n'en représente que 18% à 27% sur un arc de cercle comprenant le Poitou-Charentes, le Limousin, l'Auvergne, la Bourgogne, la Franche-Comté et la Lorraine, ainsi que la Basse-Normandie.
Les différences de niveau de vie compensant, pour partie, le poids de la pression foncière, ces écarts se retrouvent - mais dans des proportions moindres - dans les surfaces acquises. La superficie moyenne des terrains à bâtir achetés en 2013 est ainsi de 1.867 m2 en Limousin et 1.455 m2 en Corse, contre 696 m2 en Ile-de-France et 722 m2 en Languedoc-Roussillon. Des phénomènes locaux - et les caractéristiques de l'urbanisation - semblent également jouer dans la détermination des surfaces acquises en 2013. La surface moyenne est ainsi de 762 m2 en Bretagne, pour un prix moyen du mètre carré de 73 euros (exactement la moyenne nationale), alors qu'elle est de 1.186 m2 en Paca pour un prix au mètre carré de 125 euros.
Un écart de un à cinq entre régions
Compte tenu de ces éléments (prix unitaire et surface), le prix moyen des terrains à bâtir achetés en 2013 - soit 74.000 euros - s'échelonne entre 31.100 euros en Limousin et 46.300 euros en Auvergne, contre 149.300 euros en Ile-de-France et 148.500 euros en Paca. Cette dernière région affiche un coût d'acquisition du terrain à bâtir équivalent à celui de l'Ile-de-France alors qu'elle affiche un prix au mètre carré près de deux fois inférieur (125 euros contre 215 euros). Mais la superficie moyenne acquise (1.186 m2) y est très supérieure à celle de l'Ile-de-France (696 m2).
Dernier enseignement de l'étude : le coût de construction des maisons - hors achat du terrain - est beaucoup plus égalitaire. Sa moyenne est de 153.400 euros (pour une surface moyenne de plancher de 123 m2) et il s'échelonne entre 141.200 euros en Poitou-Charentes (pour 115 m2) et 207.800 euros en Alsace (pour 156 m2). En Ile-de-France, ce coût moyen hors foncier est de 182.800 euros, pour une surface moyenne de plancher de 132 m2.
L'étude ne dit pas - ce n'était pas son objet - si le coût du foncier est un frein à la construction de logements individuels (mais aussi collectifs). Mais lorsqu'on sait que les trois quarts des candidats à l'achat d'une maison doivent également acheter le terrain (les autres bénéficiant d'un terrain par donation ou succession) et que 73% de ces candidats ne sont pas déjà propriétaires d'un logement et doivent donc assumer un apport personnel et/ou un endettement souvent conséquents, il est difficile de ne pas voir un lien entre coût du foncier et difficulté d'accès au logement, notamment dans les régions les plus tendues.
