Urbanisme - Ile-de-France : les prix du foncier font de la résistance

Le prix au mètre carré des terrains en Ile-de-France continue d'augmenter malgré la déprime des marchés immobiliers, constate l'Observatoire régional du foncier (ORF) dans sa dernière note de conjoncture présentée le 30 janvier. Un peu plus de 2.900 transactions de terrains nus constructibles ont été réalisées au cours du premier semestre 2013, soit 38% des transactions annuelles 2012, pour des montants moyens de 175.000 euros en petite couronne (contre 215.000 euros en 2012) et de 129.000 euros en grande couronne (contre 146.000 euros en 2012). Mais les prix au mètre carré ont continué d'augmenter de manière significative, notamment en petite couronne, en raison de la diminution de la surface moyenne des terrains. Le prix moyen est ainsi de 2.200 euros/m2 en petite couronne (contre 1.300 euros/m2 en 2012) avec une surface moyenne passée de 900 m2 en 2012 à 500 m2 au premier semestre 2013. En grande couronne, les prix au m2 sont restés stables – 560 euros contre 520 en 2012 – avec une surface moyenne en très légère diminution (1.700 m2 contre 1.800 m2). Pour les ventes comme pour les prix au mètre carré, l'ORF note que quatre secteurs restent particulièrement dynamiques : Cergy-Pontoise, l'axe Montreuil-Marne-la-Vallée, le nord de l'Essonne et Saint-Quentin-en-Yvelines. Les prix au mètre carré des terrains à bâtir de maisons individuelles sont trois fois supérieurs à la moyenne nationale et continuent de croître, souligne l'ORF. Le prix moyen était de l'ordre de 210 euros/m2 en 2012 contre 180 euros/m2 en 2011 pour une surface moyenne en baisse de 11%. L'investissement total moyen pour construire une maison en Ile-de-France s'élève à 373.400 euros dont la moitié pour le terrain.
Au troisième trimestre 2013, un peu plus de 17.000 logements neufs étaient réservés à la vente – 1.069 logements individuels et 16.110 logements collectifs – avec des prix moyens au mètre carré en baisse (4.677 euros/m2 pour le collectif et 3.575 euros/m2 pour l'individuel), tout comme les surfaces moyennes (90 m2 dans l'individuel et 56 m2 dans le collectif).
La note de conjoncture de l'ORF s'intéresse aussi aux activités des opérateurs. Les établissements publics fonciers (EPF) ont été particulièrement actifs en 2013. A la fin de l'année, 285 communes avaient une convention en cours avec un EPF. Ces derniers ont réalisé 78 cessions, soit quasiment le même nombre que l'année précédente, mais pour un volume financier en légère hausse – 109 à 127 millions d'euros – et surtout une nette augmentation des engagements (5.123 logements et 161.500 m2 de surfaces d'activités). Sur le marché foncier rural, la Safer a enregistré un nombre record de nouvelles conventions avec des collectivités (49). Fin 2013, 522 communes et 8 EPCI disposaient de ce type de convention. Mais les préemptions réalisées n'ont concerné que 20 hectares, soit moitié moins qu'en 2012.
Pour Dominique Figeat, président de l'ORF, "aucun indicateur ne permet d'anticiper un changement de tendance en 2014 sur les marchés fonciers. La résistance à la baisse des prix a toutes les chances de continuer." Reste à savoir si les mesures de relance et les changements législatifs sont susceptibles de porter leurs fruits dès 2014 et de desserrer l'étau sur le foncier. "Il y a toujours un effet d'inertie mais un déclic pourrait se produire", avance-t-il. Jean Daubigny, préfet de la région Ile-de-France, qui intervenait lors de la rencontre conjoncture de l'ORF le 30 janvier, affichait clairement son optimisme. " Avec le Sdrif, nous disposons aujourd'hui d'un cadre réglementaire clair, a-t-il souligné. Nous avançons sur le Grand Paris express, le plan de mobilisation pour les transports, les contrats de développement territorial. Grâce à la loi de janvier 2013 portant mobilisation du foncier public, on peut espérer 1.800 mises en chantier de logements d'ici 2016. On se donne les instruments d'une montée en puissance en 2014 avec un cadre sécurisé pour ceux qui veulent investir."