Urbanisme - Ile-de-France : des marchés fonciers toujours incertains
Selon la dernière note de conjoncture semestrielle de l'Observatoire régional du foncier en Ile-de-France présentée ce 25 juin, les marchés fonciers de la région capitale présentent des "signaux incertains et contradictoires". Malgré certaines tendances baissières, l'ORF juge délicat de conclure à un "fléchissement radical" du fait des évolutions différenciées de deux grands types de marchés : le marché du foncier pour l'urbanisation, qui poursuit son ralentissement, et le marché rural qui affirme un "relatif dynamisme". A la fin de 2012, le nombre de transactions de terrains nus constructibles (6.154 transactions) était en chute de 12% par rapport à 2011, soit un niveau proche du seuil bas de 2009. Les prix ont eux aussi diminué mais avec des évolutions très différenciées entre la petite et la grande couronne. La baisse est ainsi de 11,3% en petite couronne avec des montants de transaction de 397.000 euros (contre 442.000 euros en 2011) et un prix moyen de 586 euros/m² (contre 675 euros/m² en 2011) tandis que le fléchissement est plus modéré en grande couronne (-4%) avec des montants de transaction à 146.000 euros (contre 150.000 euros en 2011) et un prix moyen de 259 euros/m² (contre 291 euros/m² en 2011).
L'ORF scrute aussi l'activité des opérateurs publics et privés. Du côté des collectivités, il juge encore "très timide" l'activité en ZAC : 18 nouvelles ZAC ont été créées en 2012 représentant 4 millions de m² de plancher, représentant environ 19.400 logements, 800.000 m² de bureaux, 1,2 million de m² d'activités et de commerces et 400.000 m² d'équipements publics. "Ces opérations appartiennent principalement à des CDT (contrats de développement territorial, NDLR), sont situées en OIN (opérations d'intérêt national, NDLR) et majoritairement autour des gares du Grand Paris", relève l'ORF. L'EPA Orsa programme ainsi sur Vitry environ 8.000 logements (41% des nouveaux logements programmés en ZAC), l'EPA Sénart environ 3.500 logements et sur le plateau de Saclay, l'EP Paris Saclay prévoit environ 2.000 logements en ZAC.
Les ZAD, un outil d'avenir ?
Les quatre établissements publics fonciers franciliens, qui disposent aujourd'hui d'une convention avec 262 communes, ont connu une activité calme au 1er semestre 2013 avec 29 cessions pour un engagement de 88.000 m² d'activités et environ 1.000 logements. Alors qu'un nouveau programme de mobilisation du foncier public a été lancé pour la période 2012-2016 ciblant particulièrement l'Ile-de-France - avec près de 350 sites devant permettre la production de 50.000 logements, elle représente la moitié de l'objectif national -, les résultats de la période passée permettent d'évaluer l'ampleur du défi. Avec les 6.500 logements mis en chantier en 2012 dont 3.500 logements sociaux, la production de la période 2008-2012 n'a été que de 27.900 logements dont 12.650 logements sociaux. Autre aspect de l'intervention foncière publique : les zones d'aménagement différé (ZAD). 81 ZAD sont encore actives au 1er mai 2013 sur environ 6.000 hectares mais leur durée de vie est de 6 ans et 79 d'entre elles n'auront plus cours en 2016. Pour Dominique Figeat, président de l'ORF, les collectivités auraient pourtant intérêt à ne pas délaisser cet outil. "C'est une bonne procédure d'anticipation de l'action foncière qui permet de réguler les prix mais cela suppose que la collectivité ait la capacité de s'engager dans des acquisitions puisque les propriétaires font jouer leur droit de délaissement. Nous pensons donc qu'en complément de l'action des EPF et grâce au développement de l'intercommunalité, la ZAD peut être bien adaptée en deuxième couronne."
Enfin, du côté des intervenants privés (aménageurs lotisseurs), l'ORF note un recul de l'individuel aménagé de 11% entre 2011 et 2012, avec 725 mises en chantier contre 815 l'année précédente. Mais cette baisse est moins marquée que sur l'ensemble du marché individuel qui a connu un recul de 55% depuis 2006. Au 1er trimestre 2013, la baisse de l'individuel aménagé se confirme toutefois (-8%).
Un marché rural plus dynamique
Par contraste, le marché de l'espace rural en Ile-de-France affiche un relatif dynamisme. Le nombre de transactions est resté stable en 2012 (4.142 pour environ 10.000 hectares). La valeur totale du marché est en baisse – elle est passée de 699 millions d'euros en 2011 à 584 millions d'euros en 2012. Mais sur le segment des biens agricoles, la hausse des prix est de 10% soit 6.300 euros/ha libre non bâti et la profession agricole a conservé sa position sur le marché en acquérant la moitié des surfaces échangées. En outre le phénomène de mitage des espaces agricoles et naturels est aujourd'hui sous la surveillance étroite de la Safer Ile-de-France qui mène une mission de veille foncière pour 483 communes et 8 EPCI. Près de la moitié des communes rurales et périurbaines considérées comme stratégiques en grande couronne bénéficient ainsi de la vigilance de la Safer. Elle a réalisé moins de préemptions en 2012 qu'en 2011 (85 sur plus de 40 hectares contre 104 sur 96 hectares). Mais plus de 75% des préemptions réalisées dans le cadre des conventions de veille et d'intervention foncière ont été exercées avec une révision du prix notifié donnant lieu à un retrait de la vente dans la majorité des cas, souligne l'ORF. Enfin, 62% des préemptions de la Safer en 2012 ont servi à la mise en valeur des paysages ou de l'environnement.
