Habitat - Logement : l'Assemblée adopte une proposition de loi pour lutter contre l'indivision successorale outre-mer

Le 18 janvier, l'Assemblée nationale a adopté à l'unanimité, en première lecture, une proposition de loi visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Le texte était présenté par Olivier Faure, le président du groupe Nouvelle Gauche, et Serge Letchimy, député (apparenté Nouvelle Gauche) de la Martinique. La question de l'indivision pèse lourdement sur la production de logements en outre-mer, compte tenu du manque de foncier disponible. Il y a dix-huit mois, un rapport de la délégation sénatoriale à l'outre-mer s'était d'ailleurs déjà penché sur la question de la sécurisation des droits fonciers (voir notre article ci-dessous du 28 juin 2016).

"Un fléau endémique"

Ce rapport indiquait notamment que l'indivision est "un fléau endémique largement répandu outre-mer et qui aboutit à un gel du foncier". En Martinique, 26% du foncier privé est géré en indivision, tandis que 14% supplémentaires correspondent à des successions ouvertes. A Mayotte, le territoire de certaines communes se trouve presque entièrement en indivision. En Polynésie française, certaines indivisions comptent plusieurs centaines d'indivisaires...
La proposition de loi adoptée par l'Assemblée s'inscrit dans le cadre de l'article 73 de la Constitution, prévoyant que "dans les départements et les régions d'outre-mer, les lois et règlements [...] peuvent faire l'objet d'adaptations tenant aux caractéristiques et contraintes particulières de ces collectivités".
En pratique, la proposition de loi adapte le régime de l'indivision et facilite la sortie de l'indivision successorale, en dérogeant à la règle de l'unanimité en matière de consentement.

La vente ou le partage deviennent la règle, mais avec des garanties

Elle autorise ainsi le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis en pleine propriété, à disposer du bien indivis, et cela dans un délai rapide. Les titulaires concernés peuvent donc vendre les biens immobiliers indivis situés sur le territoire d'outre-mer ou faire procéder au partage desdits biens.
Cette possibilité s'entoure néanmoins d'un certain nombre de garanties pour les autres titulaires de droits. Ainsi, "nul acte de vente ou de partage ne peut être dressé [...] en ce qui concerne le local d'habitation dans lequel réside le conjoint survivant du défunt ; si l'un des indivisaires est un mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ; si l'un des indivisaires est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ; si l'un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du code civil".

Les notaires à la manoeuvre

Pour assurer un traitement rapide, la proposition de loi autorise le notaire chargé de l'opération à accomplir l'acte de vente ou de partage dès lors que les conditions évoquées ci-dessus sont réunies et à défaut d'opposition des indivisaires dans un délai de trois mois suivant la signification du projet. Pour cela, le notaire "notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à la publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet". Cette notification fait état de l'identité du ou des indivisaires à l'origine du projet de vente ou de partage.
Si, durant ce délai de trois mois, un ou plusieurs indivisaires s'opposent à l'aliénation ou au partage du bien indivis, le notaire le constate par procès-verbal. Les indivisaires souhaitant procéder au partage ou à la vente doivent alors saisir le tribunal de grande instance. Celui-ci peut autoriser la vente ou le partage, "si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires".

"Nous sommes entrés dans l'ère de la différenciation"

A l'issue de l'examen du texte, Annick Girardin a estimé qu'"un pas très important a aujourd'hui été collectivement franchi sur cette douloureuse et importante question de l'indivision dans les territoires d'outre-mer".
La ministre des Outre-Mer a également souligné le fait que "nous sommes entrés dans l'ère de la différenciation [au sens de l'article 73 de la Constitution, ndlr]. Cela faisait des années que beaucoup d'entre nous ici souhaitaient la voir mise en pratique : il s'agit d'une première occasion, qui sera je l'espère suivie d'autres en faveur de l'outre-mer".

Comment la Corse a abordé le problème de l'indivision
Même si les enjeux en termes de logement ne sont pas les mêmes, la Corse a longtemps présenté un situation voisine de celle des DOM en matière d'indivision, avec plus de 30% du total des parcelles de l'île dépourvues de tout titre de propriété et 33% des parcelles cadastrées enregistrées comme appartenant à des propriétaires présumés décédés.
Il a été traité, au moins pour partie, par la loi du 6 mars 2017 visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété (voir nos articles ci-dessous des 6 et 10 février 2017). Pour éviter les contentieux et les situations inextricables, sa principale disposition prévoit que "lorsqu'un acte notarié de notoriété porte sur un immeuble situé en Corse et constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, il fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d'affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière". Il s'agit en l'occurrence de sécuriser la possession de biens obtenus par le biais de la prescription acquisitive ou usucapion, dispositif permettant de procéder à la création de titres pour les biens dépourvus d'actes de propriété. Dans le même esprit, la loi assouplit également les règles de gestion des indivisions.
Le problème est cependant loin d'être réglé, dans la mesure où la loi du 6 mars 2017 laisse jusqu'à 2027 au groupement d'intérêt public chargé de la reconstitution des titres de propriété en Corse (Girtec) pour avancer sur les dossiers de reconstitution.

Référence : proposition de loi visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en Outre-mer (adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 18 janvier 2018).