Habitat - L'OCDE donne ses idées pour relancer le logement
Comme chaque année, l'OCDE publie son rapport "Réformes économiques : objectif croissance". Cette édition 2011 "met en évidence les réformes structurelles nécessaires pour rétablir la croissance à long terme au lendemain de la crise". Dans ce cadre, l'ouvrage consacre un chapitre thématique aux politiques de logement. Intitulé "Le logement et l'économie : des politiques à rénover", il plaide en faveur de réformes de fond en la matière. L'OCDE estime en effet que "des politiques mal conçues peuvent avoir des effets négatifs considérables sur l'économie, par exemple en augmentant le niveau et l'instabilité des prix réels des logements et en empêchant les gens de déménager facilement pour saisir des opportunités en matière d'emploi". Le rapport rappelle au passage que certaines de ces politiques mal conçues "ont joué un rôle important dans le déclenchement de la crise financière et économique récente".
Le rapport pointe notamment le fait que la libéralisation du marché financier a facilité l'accès au crédit et accru l'accès à la propriété des ménages ayant une capacité d'emprunt limitée. La déréglementation financière a également favorisé la hausse des prix réels des logements, que l'OCDE évalue à une moyenne de 30% entre 1980 et 2005. Le rapport souligne par ailleurs le manque d'élasticité de l'offre de logements face à une demande en forte hausse et met en valeur le lien entre l'insuffisance de la supervision bancaire (et donc des garanties des contrats de crédits hypothécaires) et l'instabilité des prix du logement.
Améliorer l'élasticité de l'offre
Plus que le constat et les explications - déjà largement connus -, l'intérêt de l'analyse réside dans les orientations proposées par l'OCDE, qui tranchent avec le discours plutôt libéral de cette institution. L'organisation internationale estime, en premier lieu, que les innovations intervenues au fil des ans sur le marché des crédits hypothécaires "doivent s'accompagner d'une supervision appropriée des autorités réglementaires et de réglementations prudentielles du secteur bancaire". Elle juge également possible d'améliorer la capacité de l'offre de logements à répondre à la demande "dans beaucoup de pays de l'OCDE", mais à condition de "faire preuve de prudence pour éviter l'instabilité de l'investissement dans le logement résidentiel". Pour accroître ainsi l'élasticité de l'offre, le rapport préconise notamment de simplifier "les procédures complexes d'octroi des permis de construire" et - dans les pays souffrant d'une pénurie de terrains constructibles pour du résidentiel - de favoriser la mise à disposition des terrains par un renforcement des liens entre la valeur fiscale des biens immobiliers et la valeur du marché.
Pour l'OCDE, les politiques du logement doivent aussi faciliter la mobilité résidentielle, à travers différentes mesures possibles : développement des crédits d'accompagnement de la mobilité, assouplissement du contrôle des loyers et des relations entre propriétaires et locataires, ou encore réduction des coûts d'acquisition du logement par un réaménagement de la fiscalité et la suppression ou la diminution des réglementations qui entravent la concurrence entre les intermédiaires des transactions immobilières (notaires, agences immobilières...).
Logement social : aider les personnes plutôt que la pierre
Enfin, l'OCDE estime que "les politiques du logement doivent être conçues de manière à être efficientes et équitables". Plus concrètement, l'organisation recommande de supprimer les distorsions fiscales en imposant à l'identique les investissements en logements et les autres catégories d'investissements. Elle suggère également de "revoir complètement les réglementations en vertu desquelles les loyers sont très éloignés des valeurs du marché ou qui font pencher d'une manière disproportionnée la balance des relations entre locataires et propriétaires en faveur d'une des parties". En matière de logement social, l'OCDE préconise de recourir à une approche ciblée vers les ménages les plus modestes, ainsi qu'à des allocations logement transférables. Ces dernières sont jugées préférables à l'offre directe de logement social "car elles ne semblent pas entraver directement la mobilité résidentielle".
