L'Etat et Action Logement s'accordent sur un protocole en vue de la signature de la convention 2018-2022

Ce n'est pas encore l'accord définitif, mais il est en bonne voie. La convention quinquennale 2018-2022 entre Action Logement et l'Etat serait définitivement conclue "avant fin 2017", le temps de "vérifier l’opérationnalité, la soutenabilité économique et la sécurisation juridique des mesures nouvelles".
Mais les grands axes figurent dans le protocole d'accord signé le 21 novembre par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et Jacques Chanut, président du conseil d'administration d'Action Logement.

2 milliards d'euros de plus pour l'Anru

Le protocole prévoit qu'Action Logement contribue à hauteur de 2 milliards supplémentaires au nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU), à l'horizon 2031. L'Etat confirme qu'il participera à hauteur de 1 milliard. Avec les 5 milliards déjà actés, on arrive à 8. Pour pouvoir tenir la promesse d'Emmanuel Macron de doubler le financement du programme et de le porter à 10 milliards, les deux partenaires prévoient dans leur protocole que "les bailleurs sociaux contribueront également à hauteur de 2 milliards d'euros". Et s'ils ne le font pas, cela remettrait en cause les 2 milliards supplémentaires d'Action Logement, a prévenu Jacques Chanut. Or, pour le moment, dans le cadre des négociations sur l'article 52 du projet de loi de finances (et dans le cadre plus général d'une réforme du financement du logement social), il n'en est pas question...
Par ailleurs, Action Logement s'engage à financer le programme de création de 12.500 logements mis en œuvre principalement par l’association Foncière Logement sur les terrains ou droits à construire obtenus dans le cadre des contreparties au financement de l’Anru.

2 milliards pour bonifier les prêts haut de bilan

Le protocole prévoit qu'Action Logement financera la bonification de 2 milliards d’euros de prêts haut de bilan qui seront proposés dès 2018 aux organismes de logement social. Tous les organismes HLM pourront en bénéficier, "quel que soit leur statut" est-il précisé, en contrepartie de droits de réservation. Ils sont destinés à financer aussi bien des projets de construction que de rénovation.
"L’impact du coût financier de cette bonification sera lissé sur la durée du prêt, sur la base d’une ressource optimisée", précise le protocole. Le texte précise également que "l’octroi de ces 2 milliards d’euros de prêts haut de bilan sera réalisé conjointement selon des modalités fixées par Action Logement et la Caisse des Dépôts" et que "l'Etat participera à la définition du dispositif, veillera à son efficacité et son impartialité, et sera associé à son suivi".

La création d’une structure de portage pour accompagner la vente HLM

Action Logement créera une structure "qui aura la charge d’acheter en bloc des immeubles aux bailleurs sociaux avant de conduire la vente à l’occupant". La création de cette structure de portage se fera dans le cadre d’un cahier des charges qui sera lancé début 2018 et "sous réserve de la mise en place d’un dispositif sécurisé", dit bien le protocole. La structure serait dotée de 300 millions d'euros par an pendant 5 ans.
Action Logement entend ainsi participer concrètement à l'ambition gouvernementale de doubler "dès 2018" le nombre de logements sociaux acquis par leurs locataires. De 8.000 par an aujourd'hui, l'idée serait de passer à 16.000, puis, à terme, à 40.000 soit 1% du parc social.
"Cette politique permet d’une part d’accélérer la constitution de fonds propres par les organismes de logement social, pour financer la production de nouveaux logements sociaux ou la rénovation de logements sociaux, et d’autre part de favoriser la mixité sociale et les parcours résidentiels." Jacques Mézard a confirmé à la presse qu'un logement HLM ainsi vendu demeurerait toutefois dans le quota SRU. "C'est de l'accession sociale, il ne s'agit pas de chasser les gens", a insisté le ministre de la Cohésion des territoires.

Le cash sera réinvesti dans le territoire

Jacques Chanut a précisé que la démarche de vente serait volontaire pour les bailleurs sociaux et que la démarche d'achat serait volontaire pour les locataires. La structure porterait l'immeuble HLM entre 5 à 10 ans, le temps notamment de proposer aux locataires de racheter leurs logements et de les accompagner dans le financement de leur achat s'ils le souhaitent.
Le logement serait vendu "rénové", a-t-il également précisé. L'idée étant que "le cash soit réinvesti dans le territoire", a-t-il ajouté, rappelant la règle "1 logement vendu = 2 logements construits et 3 logements rénovés" (règle non validée par l'Union sociale pour l'habitat).
Une partie du "cash" reviendrait dans les caisses du fonds national des aides à la pierre (Fnap). Cette partie (on parle de 10%) correspondant aux aides attribuées lors de la construction du logement social et que l'Etat estime logique de "récupérer".
A ce propos, le protocole prévoit aussi qu'Action Logement financera le Fnap à hauteur de 50 millions d’euros par an dès 2018 "pour soutenir, sous forme de subventions, la construction de logements très sociaux".

1,5 milliard d'euros pour la rénovation des centres des villes moyennes

Action Logement financera la revitalisation des centres-ville des villes moyennes à hauteur de 1,5 milliard d’euros sur 5 ans, par la construction, la réhabilitation ou la démolition de logements et d’immeubles. Mais attention, les "modalités concrètes" ne semblent pas tout à fait abouties.
"Cette action directe sera complémentaire de celle de l’Etat et de ses établissements publics", indique le protocole. "Elle devra s’opérer au travers d’un dispositif opérationnel et sécurisé juridiquement, s’inscrire dans un partenariat entre l’Etat, les collectivités territoriales et Action Logement, et répondre à une stratégie définie au niveau de chaque territoire."
Pour l'heure, il est acté que "les modalités de sélection des territoires partenaires seront arrêtées d’un commun accord entre Action Logement et l’Etat".

500 millions pour la rénovation énergétique du parc privé

Action Logement contribuera à l’engagement du gouvernement à mettre fin aux "passoires thermiques" via son projet "Louer pour l’emploi" qui finance directement les propriétaires privés, à hauteur de 100 millions d’euros par an de subventions, soit 500 millions sur 5 ans.
"Cette intervention s’effectuera en cohérence avec l’action de l’Anah, et dans le respect des objectifs de l’Etat", précise le protocole. De plus "sous réserve de la mise en place d’un dispositif opérationnel et juridiquement sécurisé, Action Logement pourra négocier des droits de réservation avec les propriétaires concernés".

Cofinancement de 40.000 logements pour les jeunes

Action Logement s'engage à cofinancer avec l’Etat 40.000 logements dédiés aux jeunes sur les cinq prochaines années, dont 20.000 logements destinés à des jeunes actifs et des jeunes travailleurs. Cette action s’inscrit dans l’objectif global du gouvernement de créer sur le quinquennat 80.000 logements pour les jeunes, dont 60.000 en faveur des étudiants et 20.000 en faveur des jeunes actifs. Aucune enveloppe financière n'est annoncée à ce stade.
Le protocole confirme que la caution locative Visale, qui couvre déjà les salariés précaires entrant dans un emploi, les jeunes dont une partie des étudiants, et les ménages en intermédiation locative, sera pérennisée et élargie à l’ensemble des étudiants "sans distinction, notamment en incluant les publics non boursiers et rattachés au foyer fiscal de leurs parents, dans tous les parcs de logement, et ce sans contre-garantie de l’Etat".
Il est également prévu qu'Action Logement rendra le futur "bail mobilité professionnelle" prévu dans le projet de loi Logement (voir notre article du 14 novembre 2017) éligible au dispositif Visale. "Cet engagement se réalisera dans le cadre d’une enveloppe annuelle de 120 millions d’euros", indique le protocole.
La convention quinquennale déterminera d'autres engagements, est-il souligné, "notamment les dotations en fonds propres aux organismes de logements sociaux et intermédiaires".