Habitat / Urbanisme - Les SEM immobilières affichent leur bonne santé et continuent d'investir dans le logement social
A l'approche de son prochain congrès, qui se tiendra à Bordeaux du 10 au 12 octobre, la Fédération des entreprises publiques locales (EPL) publie son "Observatoire des EPL immobilières 2017 : production, statistiques et analyse". Celui-ci présente l'activité et les résultats financiers des sociétés d'économie mixte possédant un parc de logements locatifs au titre de l'exercice 2015. La Fédération profite aussi de l'occasion pour remettre en circulation un livret sur les idées reçues - voire sur l'absence d'idées tout court, compte tenu de leur notoriété encore limitée -, intitulé "SEM immobilière, vrai ou faux ?" et qui "combat les clichés sur les SEM et informe sur leurs missions dans le logement social et libre".
Un parc de plus de 550.000 logements
La livraison 2017 de l'Observatoire est l'occasion de mettre en évidence le rôle significatif des EPL immobilières dans l'offre de logement. Les 184 EPL en activité en 2015 gèrent en effet un parc de 553.400 logements - dont 117.400 Outre-mer, où elles sont le principal bailleur social -, hébergeant au total 1,35 million de personnes. Leur chiffre d'affaires est de 4,1 milliards d'euros.
Sur les 184 EPL possédant et/ou gérant un parc locatif (logements et immobilier d'entreprise), 143 sont propriétaires de logements sociaux, soit 78% du total. Celles-ci réalisent 73% du chiffre d'affaires global et gèrent 72% du parc locatif.
En 2015, ces EPL ont mis en chantier 17.800 logements - dont 1.520 en accession à la propriété -, soit une hausse de 5% par rapport à l'année précédente, dans un contexte qui était alors marqué par une stagnation de l'effort de construction. Il s'agit en l'occurrence du niveau le plus élevé atteint depuis 2010 (18.308 logements). La production reste principalement centrée sur les zones les plus tendues (Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca), ainsi que sur l'outre-mer. Comme les années précédentes, la production est "majoritairement de type locatif et essentiellement social" (16.268 logements locatifs mis en chantier, soit une progression de 9%). Les mises en chantier de logements en accession ont en revanche reculé de 500 unités par rapport à 2014. Le rapport de l'Observatoire précise toutefois que ce type d'activité "demeure toujours très concentrée sur quelques EPL et très sensible à la conjoncture économique".
Un parc locatif conventionné à 80%
Le parc locatif des EPL immobilières est conventionné à 79,5% (ou a bénéficié de prêts aidés par l'Etat pour les EPL des DOM) et 49,8% des ménages logés perçoivent l'APL.
Si ces EPL affichent "globalement une bonne situation financière", 18% de celles participant au dispositif d'autocontrôle présentent néanmoins "une situation financière fragile ou difficile". L'Observatoire relève au passage que le coût des aléas de gestion progresse, avec en particulier une vacance physique moyenne de 3,1% des logements, tandis que le taux de rotation du parc s'élève à 9,3% et que le taux d'impayés atteint 1,5% du quittancement, soit le niveau le plus élevé depuis dix ans. Tiré par les livraisons de nouveaux logements (16.249 unités en 2015), les loyers progressent en moyenne de 3,1%, tandis que les dépenses d'entretien courant augmentent de 6%.
Les SEM immobilières, organisme "le mieux maîtrisé par les élus"
Sur un ton plus ludique, le livret "SEM immobilière : vrai ou faux ?" joue la pédagogie pour expliquer le rôle de ces structures en s'efforçant de dissiper méconnaissance et idées reçues. En une dizaine de pages, on y apprend, par exemple, que "la SEM est l'organisme de logement social le mieux maîtrisé par les élus", les collectivités territoriales étant les actionnaires majoritaires et les élus détenant toujours la majorité des sièges dans les instances dirigeantes. Autre particularité : le président de la SEM est un élu, mais il peut aussi exercer les fonctions de directeur général.
Le livret explique également qu'une SEM immobilière peut intervenir au-delà de la seule commande des actionnaires et de son seul territoire. De même, la SEM peut être l'acteur de regroupements d'opérateurs de logements sociaux, une possibilité confirmée par la loi Alur du 24 mars 2014 et qui connaît déjà "de nombreux exemples". Par leur capacité à rassembler, dans leur capital et leurs organes de gouvernance, des collectivités de tous niveaux, les SEM immobilières accompagnent aussi "la montée en puissance de l'intercommunalisation dans l'habitat". Toute commune qui conserve une compétence, même résiduelle, en matière de logement peut conserver ses participations dans une SEM locale.
