Logement social - L'Ancols se penche sur la vacance dans les HLM et le logement étudiant

L'Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social) publie son rapport d'activité 2017. Depuis le 1er janvier 2015 (voir notre article ci-dessous du 7 janvier 2015), elle remplace à la fois la Miilos (Mission interministérielle d'inspection du logement social) et l'Anpeec (Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction). L'Ancols est désormais bien installée dans le paysage du logement social, malgré le récent camouflet du Conseil d'État qui a annulé, pour avoir méconnu "le principe constitutionnel de légalité des délits et des peines", une lourde sanction financière infligée à l'OPH de Puteaux (voir notre article du 3 mai 2018). Elle va, en outre, voir ses pouvoirs de contrôle renforcés par la loi Elan (portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), qui doit être prochainement promulguée.

Déjà la moitié du parc social contrôlée

Après un léger creux en 2016, l'activité de l'Ancols a repris en 2017, avec l'envoi de 118 "lettres d'ouverture" (lançant un contrôle), contre 104 l'année précédente. Pour sa part, le nombre de rapports définitifs produits est passé de 106 à 121. Depuis sa création en 2015, l'Agence a ainsi contrôlé 356 organismes de logement social, abritant 2,81 millions de locataires soit plus de la moitié du parc. Ces contrôles ont donné lieu à 1.474 constats, dont 199 ont fait l'objet de suites administratives. Enfin, le conseil d'administration de l'agence a proposé au ministre chargé du logement des sanctions pécuniaires pour quatre organismes, ce qui porte à 24 le nombre de sanctions proposées depuis 2015, toutes suivies d'effets (13 OPH, 6 SA de HLM, 3 SEM, 1 SCP HLM et 1 Scic).
Le rapport d'activité précise que "le motif le plus récurrent est le dépassement des plafonds de ressources des ménages demandeurs, les autres motifs récurrents étant des attributions hors CAL [commission d'attribution des logements, ndlr], le non-respect du contingent préfectoral, l'absence de numéro unique et la non-application du SLS" (surloyer de solidarité). Le produit de ces sanctions pécuniaires est versé à la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social).

Crous et organismes HLM : des relations apaisées, malgré quelques difficultés

Le plus intéressant dans le rapport d'activité de l'Ancols réside toutefois dans les observations de portée plus globale tirées des rapports et des études thématiques. Sur ses missions relatives aux organismes de logement social, le rapport 2017 met en avant deux études. La première porte sur les relations entre les organismes de logement social et les gestionnaires de logements étudiants. Hors Corse et DOM, les Crous gèrent en effet 161.763 logements (à 94% des T1 et des chambres seules), dont près de la moitié (46%) sont la propriété ou sous régime d'occupation du foncier d'organismes de logement social. Cette part varie d'ailleurs très fortement selon les villes, de 3% à Strasbourg à 85% à Paris. Ces logements sociaux sont financés essentiellement en PLS (44%) et en PLA (33%), un peu en PLUS (16%) et pratiquement pas en PLAI (0,5%).
Les organismes HLM concernés par le logement étudiant possèdent en majorité un parc de taille petite à moyenne (70% possèdent moins de 15.000 logements) et sont majoritairement des OPH (51% contre 37% de SA d'HLM). Les relations économiques entre les Crous et les organismes de logement social sont également partagées : 49% ont choisi les conventions "en transparence financière", tandis que 47% ont opté pour le forfait.
Sur les aspects plus qualitatifs, 76% des Crous qualifient leurs relations avec les organismes de logement social d'"excellentes" à "plutôt bonnes". Les contentieux entre les deux parties sont d'ailleurs très faibles (moins de 1% des remontées). Les difficultés de fond les plus souvent citées dans les relations sont liées à la convention de gestion (un Crous sur cinq déclare avoir ce genre de difficulté au moins une fois par an) ou au déséquilibre financier de la relation (idem). D'autres difficultés sont plus ponctuelles, comme celles sur les travaux (citées par la moitié des Crous alors que les organismes de logement social les jugent rares, voir inexistantes...).

Face à la vacance, les organismes HLM ne sont pas inactifs

La seconde étude mise en avant par le rapport s'attache à la vacance non technique des logements des organismes HLM. Elle confirme la hausse rapide du phénomène entre 2013 et 2015 (+14% en deux ans) et met en évidence des situations "très contrastées" selon la localisation sur le territoire et selon le type d'organismes. Les taux de vacance les plus élevés s'observent dans le centre de la France et, dans une moindre mesure, le long de la "diagonale des faibles densités", ainsi que dans les départements situés entre la Bretagne et l'Île-de-France. Sans surprise, la vacance est plus faible en zone A (1,9% pour ces territoires tendus en matière de logement) qu'en zone C (6,2%). En revanche, la vacance est plus prononcée dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) que dans le reste de la France (3,9% contre 3,1% hors QPV).
La typologie des logements joue également, avec un taux de vacance plus important sur les T1 et sur les logements construits entre 1950 et 1974. Il en est de même pour la nature juridique du bailleur : 2,6% de vacance pour les SA d'HLM, 4% pour les OPH et 4,2% pour les SEM (en métropole). Les organismes HLM ont d'ailleurs eux-mêmes une influence directe sur la vacance : l'Ancols relève en effet qu'une partie des écarts de vacance constatés est due aux dynamiques de remise à disposition des logements.
Pour l'agence - et de façon assez logique -, la hausse du nombre de logements rendus disponibles a également une influence sur l'évolution de la vacance. Ceux-ci sont en effet passés de 493.000 logements en 2013 à plus de 525.00 en 2014 (+6,7%). Selon l'Ancols, cet accroissement expliquerait près du tiers de la hausse de la vacance.
Pour autant, les organismes de logements sociaux ne restent pas inactifs. Ainsi, 89% d'entre eux déclarent disposer d'une stratégie contre la vacance : interventions au cas par cas sur les logements pour les rendre plus attractifs, recherche prospective de candidats, actions de sensibilisation des collaborateurs, actions commerciales pour promouvoir les logements disponibles (petites annonces)... Parmi les organismes offrant la possibilité de visiter le logement avant la commission d'attribution, les trois quarts estiment que cette pratique réduit le nombre de refus après la commission.

Emplois de la Peec : un "respect quasi complet" des volumes d'emplois

Le rapport de l'Ancols consacre également un chapitre à sa mission, héritée de l'Anpeec, de suivi statistique, financier et comptable de la Peec (participation des employeurs à l'effort de construction). Le rapport 2017, qui porte sur les données 2016, fournit ainsi un ensemble très fourni de statistiques, y compris régionales, sur les emplois de la Peec. L'Ancols relève globalement "un respect quasi complet des volumes d'emplois prévu par le 'décret‑enveloppes'" - avec des emplois réalisés de 3,586 milliards d'euros -, mais "un recul de l'excédent des ressources sur les emplois pour la PEC".
Le rapport s'attarde également sur des aspects plus techniques, comme "le coût du risque des financements accordés par les CIL : mesure et impact sur les prévisions de ressources".