La "ville de demain" : vers une "déspécialisation" des bâtiments pour s'adapter aux nouveaux modes de vie ?

"La crise que nous traversons a montré le caractère obsolète de la manière dont nous vivons, avec des quartiers de bureaux, d'habitation et de commerces. Gilets jaunes et crise Covid nous montrent qu'il faut aller vers une mixité fonctionnelle." C'est en ces termes qu'Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, a introduit le 21 septembre 2021 la quatrième table-ronde "Travailler, se déplacer, consommer, habiter : l'alliance des possibles", organisée dans le cadre de la réflexion "Habiter la France de demain" qui prendra fin le 14 octobre. Les crises successives ont en effet accéléré des tendances déjà présentes dans la société, comme le télétravail. Après un développement très ample durant les confinements, le télétravail s'ancre fortement dans la société : 30% des actifs sont en télétravail en mai 2021, principalement des cadres, d'après les données du Credoc. La maison est donc devenue un espace de travail à part entière. Autre tendance qui s'est fortement développée : la volonté de partager davantage les espaces (jardins, bureau…) sauf ceux qui sont considérés comme intimes, la cuisine en premier lieu. De nouveaux besoins émergent : les Français demandent des espaces modulables et un accès à l'extérieur. "Il faut penser ce multiusage des bâtiments, ou leur déspécialisation, a souligné Emmanuelle Wargon, comment peut-on donner plusieurs usages à tous les espaces ?"

Revoir les permis de construire ?

Cette question de l'intensification des usages des espaces et des temps a également été posée par Stephan de Faÿ, directeur général de Grand Paris Aménagement. "On peut par exemple utiliser des espaces qui ne servent pas une partie du temps, comme les cours de récréation, et multiplier les occasions de faire fréquenter ces lieux pour favoriser le vivre-ensemble, a-t-il insisté, à l'inverse d'un immobilier actuel très segmenté, au niveau de ses usages et des acteurs qui le portent." Exemple avec les ministères qui, chacun, organisent leur foncier en fonction de leurs activités et de leurs besoins.

Cette "déspécialisation" des bâtiments engendrerait un changement de fond du modèle actuel. Elle impliquerait de revoir certaines procédures comme les permis de construire ou les plans locaux d'urbanisme (PLU) en acceptant par exemple de faire construire un bâtiment sans le prédestiner à un usage particulier. "Il faudrait faire en sorte que l'on puisse construire sans déterminer l'activité du lieu, dans une optique de multiusage, il s'agirait d'assumer qu'on ne sait pas a priori à quoi va servir le bâtiment, a explicité Stephan de Faÿ. Il faudrait aussi réfléchir à un modèle de propriété qui ne soit pas un frein au changement d'usage, contrairement à la copropriété."

À travers les foncières commerciales d'intérêt général, qui doivent permettre de rénover des commerces de proximité, la Banque des Territoires agit dans ce sens. "Dans le cadre de la redynamisation des rez-de-chaussée d'immeubles, nous réinterrogeons via les foncières ce qui se passe au-dessus, dans les étages, et on en vient à travailler à des formes de mixités nouvelles", a témoigné Michel-François Delannoy, directeur du département appui aux territoires à la Banque des Territoires.

Le développement des tiers-lieux

La crise a aussi favorisé le développement en France des tiers-lieux. Le rapport de l'association France Tiers-Lieux fait état de 2.500 tiers-lieux en France en 2021, avec 150.000 personnes qui y travaillent au quotidien et 2,2 millions qui sont venues réaliser un projet en 2019. "Il y a une aspiration au collectif, au lien social, et cela se développe dans des territoires qui ont été désindustrialisés, mais aussi dans les métropoles", a déclaré Patrick Levy Waitz, président de France Tiers-Lieux. Une sorte "d'archipel entre les sièges sociaux des entreprises et le domicile", a souligné Bruno Marzloff, sociologue, fondateur du cabinet d'études Chronos, évoquant "des lieux à inventer, des espaces de coworking, des bureaux de proximité, des lieux mixtes multiusages à l'image de ce que fait Nexity avec des bureaux communs pour plusieurs entreprises".

L'Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) travaille aussi sur le sujet dans le domaine de la production. Elle a notamment produit une étude sur les ateliers de fabrication numérique (AFN) partagés (fablabs, makerspace, ateliers par abonnement, TechShop…). Ces lieux de travail collaboratif permettent non seulement de partager des espaces mais aussi des équipements techniques, dont ceux dédiés à la fabrication numérique (imprimantes 3D, découpeuses laser, fraiseuses…). Ils permettent ainsi aux indépendants et artisans, y compris dans des territoires ruraux, de partager des locaux, destinés à la fois à la production de masse mais aussi à la fabrication de produits sur-mesure (prototypes par exemple). L'État aide au développement de ces lieux, à travers le programme lancé en juin 2019 "Nouveaux lieux, nouveaux liens".

Enfin, la spécialisation des quartiers (bureaux, habitation, commerces…) doit aussi prendre fin. "Il y a un travail de requalification à mener, notamment sur les gares et les entrées de ville, qui pourrait passer par une forme d'extension du programme Action cœur de ville après 2022", a souligné la ministre.