Habitat - La Vefa représente désormais 40% de la production de logements sociaux

Dans sa dernière livraison, la lettre "Conjoncture" de la direction des fonds d'épargne de la Caisse des Dépôts se penche sur "La part croissante de la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) dans la production de logements sociaux
". Elle constate, en l'occurrence, que la part de la vente en Vefa dans la réalisation de logements HLM "n'a cessé d'augmenter depuis dix ans", tout particulièrement dans les zones tendues (A et B1).

La Vefa passée de 1% en 2007 à 39% en 2016

Totalement marginale en 2007, avec 1% du total, la production de logements sociaux en Vefa atteint le taux de 39% en 2016, au terme de dix années de progression continue. Cette rapide montée en charge s'explique en premier lieu par l'évolution du contexte juridique, et notamment par le décret du 8 février 2000, ouvrant la voie au financement de la Vefa par des prêts de la Caisse des Dépôts, et par la loi du 29 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, autorisant l'acquisition en Vefa de plus de 50% d'une opération. Bien que l'étude ne le mentionne pas, la déconfiture d'un certain nombre de promoteurs à la suite de la crise de 2007-2008 a également ouvert des opportunités au déploiement de la Vefa.
En termes géographiques, le recours à la Vefa apparaît très typé. Le taux de recours atteint ainsi 63% de la construction de logements sociaux en zone A, contre seulement 19% en zone C. Les taux les plus élevés s'observent dans les métropoles de Toulouse (68%) et de Lyon (67%).
Les opérations de construction de logements sociaux collectifs menées en Vefa sont, en moyenne nationale, pratiquement identiques à celles conduites en maîtrise d'ouvrage, avec respectivement 23 et 24 logements par programme. En revanche, elles sont sensiblement plus petites dans les zones tendues, avec respectivement 26 et 31 logements par opération en zone A.

Des caractéristiques différentes, mais un financement identique

De même, la surface utile moyenne d'un logement social est plus réduite pour les logements construits en Vefa que pour ceux réalisés en maîtrise d'ouvrage directe, avec respectivement 63 m2 et 66 m2, pour une surface moyenne nationale de 64 m2. Là aussi, l'écart est plus important dans les zones tendues : 59 m2 et 61 m2 en zone A et 63 m2 et 67m2 en zone B1. En zone B2, les surfaces sont identiques (68 m2) quel que soit le mode de réalisation et, dans la zone C - la moins tendue -, les logements en maîtrise d'ouvrage directe (70 m2) sont même un peu plus petits que ceux réalisés en Vefa (74 m2).
Enfin, l'étude de la direction des fonds d'épargne montre que "la structure des ressources d'une opération en Vefa est très proche de celle d'une opération hors Vefa". En 2016, la majorité des ressources des premières provient ainsi d'un prêt de la Caisse des Dépôts (71%), un taux quasi identique à celui constaté sur les opérations en maîtrise d'ouvrage directe (69%). Pour le solde, les opérations en Vefa sont financées à hauteur de 12% par des fonds propres et 13% par des subventions, contre respectivement 11% et 15% pour la maîtrise d'ouvrage directe.