Logement - La loi pour lutter contre l'indivision successorale outre-mer et libérer du foncier est publiée

Dans les derniers jours de 2018, le Journal officiel a publié la loi du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. A l'origine, il s'agit d'une proposition de loi déposée en décembre 2017 par Serge Letchimy, député de la Martinique, Olivier Faure et les membres du groupe Nouvelle Gauche et apparentés. Tout au long de son parcours parlementaire, cette proposition de loi a recueilli un large consensus.

Une possibilité pour toutes les successions ouvertes depuis plus de dix ans

Le texte - reprenant pour partie de la solution trouvée pour la Corse par la loi du 6 mars 2017 visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété (voir nos articles ci-dessous des 6 et 10 février 2017) - doit contribuer à résorber un phénomène qui entrave lourdement la production de logements en outre-mer. En Martinique par exemple, près de 40% du foncier privé se trouve paralysé par l'indivision (26% géré en indivision et 14% supplémentaires correspondant à des successions ouvertes), limitant d'autant les possibilités de construction de logements.

La loi s'applique aux départements et régions d'outre-mer (Drom), ainsi qu'aux collectivités de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Ne nécessitant pas de décret d'application, ses dispositions entrent en vigueur dès la publication du texte, soit à compter du 28 décembre 2018. La principale d'entre elles prévoit que "pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire desdites collectivités". Le texte protège toutefois les droits du conjoint survivant (s'il occupe le local d'habitation), des indivisaires mineurs ou majeurs protégés (sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille), ou des indivisaires présumés absents (sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l'article 116 du Code civil).

Une obligation d'information très encadrée

En termes de procédure, la loi du 27 décembre prévoit que "le notaire choisi pour établir l'acte de vente ou de partage dans les conditions prévues à l'article 1er en notifie le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires et procède à sa publication dans un journal d'annonces légales au lieu de situation du bien, ainsi que par voie d'affichage et sur un site internet". Cette notification doit fournir un nombre conséquent d'informations, dont notamment l'identité du ou des indivisaires à l'initiative de la vente ou du partage, leur quote-part d'indivision, l'identité et les quotes-parts des indivisaires non représentés à l'opération, ainsi que le prix de vente et l'indication de la valeur du bien (au moyen du recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés). Le cas échéant, la notification doit également faire état d'un projet de cession du bien, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, du prix et des conditions de la cession projetée ainsi que des nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien.

Trois mois pour faire connaître une opposition

A compter de la notification, tout indivisaire a trois mois pour faire connaître son opposition à la vente ou au partage (délai porté à quatre mois lorsque le projet de cession ou de partage concerne un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger). Enfin, en cas de projet de cession à une personne étrangère à l'indivision, tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois suivant cette notification, faire connaître aux indivisaires à l'initiative de la vente, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée.

A défaut d'opposition dans les différents délais évoqués ci-dessus, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l'initiative du projet. En revanche, si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à l'aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai de trois au quatre mois, le notaire le constate par procès-verbal. Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis doivent alors saisir le tribunal de grande instance, afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. La loi du 27 décembre précise que "le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires". Afin d'inciter les indivisaires à utiliser ces nouvelles dispositions, la loi institue également une exonération de droit de partage (normalement de 2,50% de la valeur des immeubles) pour les immeubles situés dans les territoires ultramarins concernés par le dispositif dérogatoire de sortie d'indivision.