Habitat - La formation des prix des logements dans les aires urbaines : une équation à plusieurs inconnues
Le Commissariat général au développement durable (CGDD) publie une étude intitulée "Prix des logements : quels facteurs expliquent leur disparité au sein et entre les aires urbaines ?". Si les études sur les composantes ou l'évolution du prix des logements sont loin d'être rares (voir nos articles ci-contre), celle du CGDD a le mérite de dépasser les traditionnelles comparaisons entre territoires pour aborder aussi la question des écarts de prix au sein d'un même territoire. Il s'agit toutefois d'une étude économétrique : inutile d'y chercher le classement de votre ville ou de votre aire urbaine...
L'éloignement de la ville-centre
Très technique - l'étude est émaillée de nombreuses formules mathématiques plus complexes les unes que les autres - l'étude s'appuie sur la méthode des prix hédoniques, qui permet de décomposer les différentes composantes d'un prix unique et d'en déterminer leurs poids respectifs. Il en ressort notamment que les caractéristiques des biens, mais aussi leur localisation au sein des aires urbaines et les caractéristiques économiques et démographiques de ces dernières expliquent une grande partie de l'hétérogénéité constatée sur chaque année de l'échantillon analysé sur la période 2000-2012.
Sans grande surprise, "l'éloignement de la ville-centre a un effet négatif sur les prix dans la majeure partie des aires urbaines et notamment dans les plus grandes". Cet effet joue à plein en Ile-de-France ou sur des aires urbaines comme celles de Lyon ou de Toulouse, mais il existe aussi quelques contre-exemples, en particulier dans les aires urbaines "polycentriques" ou présentant une typologie spatiale très marquée. L'étude relève ainsi que les logements en bordure du littoral et au centre d'Aix-en-Provence ont un prix au m2 plus élevé que ceux situés au centre de Marseille. Le CGDD observe le même phénomène dans la métropole bordelaise.
Les écarts se creusent
Autre enseignement : les prix du logement sont d'autant plus élevés que l'aire urbaine est peuplée et a connu une croissance démographique importante dans les années 2000. En d'autres termes, "les différences de prix entre aires urbaines sont étroitement liées aux caractéristiques propres de chaque ville, comme leur population et leur structure, leur attractivité touristique et leur richesse qui témoigne de la qualité des services publics offerts par la ville".
A l'inverse - et de façon logique - les villes les moins chères présentent une part plus importante de jeunes, de ménages ayant emménagé depuis de nombreuses années et un taux de vacance des logements élevé. Il existe toutefois, à nouveau, quelques contre-exemples, à l'image d'"aires urbaines présentant des prix élevés du fait de leur forte attractivité touristique et de la proximité d'aménités positives (montagne, littoral), malgré une dynamique démographique modérée".
En termes d'évolution, l'étude constate que les écarts entre aires urbaines ont eu tendance à s'accentuer sur la période 2000-2012. Les hausses de prix se concentrent ainsi sur les villes où les prix des logements étaient déjà élevés au début des années 2000. Mais d'autres villes, dont les prix se situaient bien en dessous des maximums, ont vu aussi leur prix croître sous l'effet de leur dynamisme sociodémographique.
Enfin - à un moment où la production de logements continue de stagner au plan national -, on ne s'étonnera pas de constater que "la croissance du nombre de logements par habitant semble avoir limité la hausse des prix dans certaines aires urbaines".
