Commande publique - La bible des concessions d'aménagement est parue

Le chantier était titanesque, et il aura fallu pas moins de deux ans à tous les experts de la place pour en venir à bout. Le challenge ? Expliquer clairement, de manière pédagogique et efficace comment concéder une opération d'aménagement aujourd'hui en France. Et le pari est vraiment réussi : ce guide intitulé "Concessions d'aménagement, guide des procédures de passation" que vient de publier le ministère de l'Ecologie, devrait devenir le livre de chevet de tous ceux qui ont, de près ou de loin, à approcher un lotissement, une zone d'aménagement concertée ou une opération de restauration immobilière.
La publication est certes tardive puisqu'elle intervient deux ans après le décret du 22 juillet 2009 qui a fixé de nouvelles règles de passation de ces contrats. Mais quand on a en mémoire la complexité de ce texte (et de son insertion dans le droit européen), on aurait mauvaise grâce à blâmer les rédacteurs d'avoir pris leur temps. Ce d'autant plus que le document n'est pas un cours de droit de l'aménagement : les auteurs font leur possible pour répondre aux questions pratiques que soulèvent ces opérations.

Un seul mot d'ordre : tout faire pour garder la main

Le guide s'ouvre sur cette affirmation : "La collectivité locale doit jouer un rôle central." Ainsi, "être maître d'ouvrage, pour un élu, signifie à la fois être le commanditaire de l'opération publique d'aménagement durable, le chef d'orchestre, le financeur, celui qui définit le cap et le garde, veille aux moyens et parfois les fournit. Des point qui, chacun le sait, ne coulent pas de source, tant on peut se sentir démuni face aux promoteurs et aux divers cabinets de conseil. C'est toute la vertu de ce guide de lister les bonnes questions à se poser, de proposer des outils pour éviter de se retrouver les mains liées.
La première partie du guide est donc consacrée à la préparation du projet avant que l'opération d'aménagement existe juridiquement : définition du projet, mise en place de l'équipe, utilisation ou non d'une aide à maîtrise d'ouvrage pour le développement durable, contenu et utilisation des études préalables, etc. Les auteurs insistent sur cette phase amont. En effet, la réussite d'une opération d'aménagement repose sur quatre fondamentaux "un parti d'aménagement pertinent, un périmètre cohérent avec les objectifs, un programme d'aménagement adapté mais aussi un bilan financier prévisionnel réaliste et sincère". Sur tous ces points, le guide donne les questions concrètes auxquelles il faut répondre. Il rappelle aussi des évidences : une opération d'aménagement (art. L.300-4 du Code de l'urbanisme), porte toujours sur "une portion significative du territoire", une concession d'aménagement suppose "la réalisation de travaux et d'équipement et une action foncière". Et pointe des éléments de calendrier essentiels : la signature d'une concession dont l'objet est la réalisation d'une ZAC ne peut pas intervenir avant la création de la ZAC ; la concertation doit se tenir... avant que les options essentielles du projet soient fixées. Sinon, ça ne sert à rien de consulter qui que ce soit...

Six procédures pour choisir son aménageur

Il faut ensuite s'assurer que le contrat administratif "concession d'aménagement" qu'on va signer convienne bien au projet. Et en particulier sa disposition principale : le transfert de la maîtrise d'ouvrage de la collectivité à l'aménageur. "Ce transfert de maîtrise d'ouvrage et l'autonomie de l'aménageur ne sont toutefois pas un blanc seing donné à l'aménageur" soulignent les auteurs. En précisant quels sont les leviers – pas si nombreux tout de même – qui restent à la commune (guide, p. 44 et suivantes). On lira aussi avec attention ce que n'est pas une concession d'aménagement : et par exemple, rien à voir avec une "concession de travaux". Enfin, en droit français s'entend, parce qu'en droit européen, c'est juste l'inverse…Rien à voir non plus avec un contrat de partenariat ou de prestation de service.
Une fois qu'on est bien convaincu qu'une concession d'aménagement s'impose, (et si on n'a pas de société publique locale d'aménagement sous la main) reste à se lancer dans l'une des six procédures prévues par le Code de l'urbanisme : "adaptée", "normale", "simplifiée", "appel d'offres", "dialogue compétitif", "négociée". Se lancer, pas tête baissée : il faut d'abord bien évaluer le coût de son opération suivant les règles de l'art (p.64), s'assurer que tout ne tombe pas tout cuit dans le bec de l'aménageur, qu'il prend des risques (p.65 et suivantes), savoir si l'opération est complexe, pas complexe, moyennement complexe... Et ne pas oublier de bien rédiger ses critères : il faut "proscrire tout développement susceptible de donner à penser que finalement ces critères n'ont été insérés que pour masquer l'intention d'attribuer la concession à un opérateur d'ores et déjà identifié" (p.80). On ne saurait mieux dire.

Références : Décret n° 2009-889 du 22 juillet 2009 relatif aux concessions d'aménagement.