Habitat social : un nouveau décret pour le dispositif "Seconde vie"
Un décret publié le 2 mars vient compléter le cadre réglementaire du dispositif "Seconde vie" des logements locatifs sociaux, permettant ainsi enfin aux bailleurs de déposer leurs demandes d'agrément puis aux opérations de commencer à se déployer.
Expérimenté en 2023 puis pérennisé par la loi de finances pour 2024, ce dispositif vise à encourager les interventions lourdes sur le parc existant de logements afin de redonner à ce patrimoine des propriétés proches des constructions neuves en termes de performance énergétique, mais aussi de qualité (confort, sécurité). On est donc bien au-delà des rénovations classiques.
Ouvert aux logements de plus de 40 ans présentant une étiquette énergétique E, F ou G avant travaux et ambitionnant de devenir "très" ou "extrêmement performants" (classe A ou B), le dispositif offre aux bailleurs sociaux le bénéfice d'un taux de TVA à 5,5% sur l’ensemble des travaux, ainsi qu'une exonération de taxe foncière (TFPB) pendant quinze ans similaire à celle consentie pour la production neuve.
Un décret du 4 décembre dernier était venu préciser les conditions d’application de cette exonération de TFPB pour "les logements locatifs sociaux qui font l’objet d’une opération de travaux de rénovation lourde agréée par le représentant de l’État dans le département". Ce décret était aussi venu déterminer "les situations et les conditions dans lesquelles le respect de tout ou partie des critères de la sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité des bâtiments prévus par le code de la construction et de l’habitation n’est pas exigé pour prétendre à la réduction du taux de TVA ou à l’exonération de TFPB".
Le décret du 28 février porte quant à lui sur "les conditions dans lesquelles les loyers maximaux des logements sociaux peuvent être augmentés lorsque des travaux lourds d’amélioration de la performance énergétique et environnementale des logements ont été réalisés". Il s'agit de permettre aux bailleurs, suite à une rénovation de type "Seconde vie", de "réhausser les loyers au niveau des loyers pratiqués pour les logements sociaux équivalents neufs", résume le ministère en charge du logement, en précisant que "cette révision ne concernera pas les locataires en place". Selon ce décret, "le montant de loyer maximum qui aurait été applicable pour un même logement locatif neuf est calculé selon les modalités définies annuellement par un arrêté (...) et en fonction de la localisation et des modalités de financement du logement, des caractéristiques et de la qualité de la construction de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier et de la taille moyenne des logements". Cet arrêté a été publié le 4 mars.
Ce même décret permet en outre aux bailleurs de bénéficier d’une convention APL unique pour les opérations mixtes intégrant plusieurs catégories de logements sociaux (en sachant qu'un autre décret prévoit des dispositions équivalentes pour les logements-foyers conventionnés APL : augmentation des redevances maximales et conclusion de conventions comprenant plusieurs redevances maximales).
Le dispositif fait partie des points figurant dans la feuille de route signée il y a un mois par Valérie Létard et les fédérations HLM (voir notre article du 7 février), avec un objectif de 120.000 à 130.000 rénovations énergétiques de logements. "Cette alternative à la démolition-reconstruction est extrêmement vertueuse en foncier, en carbone et en efficacité énergétique", soulignait la Banque des Territoires lors du dernier congrès de l'USH, soulignant que "ces opérations redonnent cinquante ans de vie à un bâtiment (soit un doublement de la durée de vie initiale), en réhabilitant en profondeur tout le bâti, à l’exception du squelette et des parties porteuses qui sont conservés".
