Au congrès de l’USH, la Banque des Territoires présente ses dispositifs renouvelés de soutien au logement social

La Caisse des Dépôts a, comme il se doit, saisi l’occasion du 84^e congrès de l’Union sociale pour l’habitat (USH) pour décrire le renouvellement de ses dispositifs mis en place en faveur des bailleurs sociaux. Soit six mesures pour accélérer et soutenir l’effort de construction d’une part, la rénovation énergétique des bâtiments d’autre part.

Pour permettre aux bailleurs sociaux de lancer plus vite les travaux de construction des logements sociaux et répondre aux besoins à court terme, la Banque des Territoires a lancé cet été le prêt Duoz. Soit une enveloppe de 5 milliards d’euros, accordée sans exigence de garantie de la part des collectivités territoriales, pour que les bailleurs puissent engager les travaux sans attendre l’obtention de leur prêt. 1,5 milliard d’euros ont déjà été sollicités dans ce cadre, attestant du succès de cette mesure.

Une enveloppe de 140 millions d’euros est par ailleurs ouverte, achevant l’enveloppe de prêt de haut de bilan (PHB) mise en place il y a quelques années. Ces prêts, d’une durée de 40 ans, à taux zéro durant les 20 premières années grâce à leur bonification par Action Logement, soit des quasi-fonds propres, ont vocation à financer les travaux anticipant les exigences 2028 de la RE2020, ainsi que les chantiers de transformation de bureaux en logements.

Une enveloppe de prêt Gaïa, dédiée aux logements en bail réel solidaire (BRS), va également être ouverte, avec une maturité pouvant atteindre 80 ans, sans condition de zonage. La Banque des Territoires annonce aussi une instruction plus déconcentrée et une simplification des dossiers de demande de ces prêts. "Le foncier, compte tenu du zéro artificialisation nette des sols, va être la grande bataille du 21^e siècle", a indiqué Éric Lombard, le directeur général de la Caisse des Dépôts. D’où l’intérêt des formules de démembrement, dissociant le foncier du bâti, ou l’usufruit et la nue-propriété.

Trois mesures pour accélérer les rénovations thermiques 

La Banque des Territoires a également détaillé ses mesures en faveur de la transition énergétique et écologique des logements sociaux. 

Éric Lombard a évoqué dans ce cadre Prioréno Logemement social, le dispositif mis en place avec l’USH et les énergéticiens Enedis et GRDF, pour mesurer grâce à l’intelligence artificielle l’empreinte carbone des logements sociaux et permettre de prioriser les travaux. Un dispositif mis à disposition gratuitement auprès des bailleurs sociaux intégrant désormais en temps réel les diagnostics de performance énergétique (DPE).

La Banque des Territoires  ouvre, par ailleurs, une enveloppe de 3 millions d’euros pour financer les études d’ingénierie, préalables aux travaux de rénovation énergétique. Éric Lombard a fait part également de son attachement au dispositif seconde vie des bâtiments, lancé avec l’USH et expérimenté avec succès notamment à Villeurbanne, dans la banlieue de Lyon. Cette initiative vise à soutenir la transformation de bâtiments pour réduire leur empreinte carbone, alors que le béton est fortement émissif. Un appel à manifestation d’intérêt a été lancé par l’État sur le sujet, mais la généralisation de ces mesures nécessite la publication de plusieurs décrets, précisant notamment les critères d’éligibilité, en attente depuis des mois. "Cette alternative à la démolition-reconstruction est extrêmement vertueuse en foncier, en carbone et en efficacité énergétique, souligne la Banque des Territoires. Ces opérations redonnent cinquante ans de vie à un bâtiment (soit un doublement de la durée de vie initiale), en réhabilitant en profondeur tout le bâti, à l’exception du squelette et des parties porteuses qui sont conservés."

Des signes favorables dans un contexte de crise 

En préambule de cette traditionnelle conférence de presse du congrès HLM, Éric Lombard a rappelé à son tour la gravité de la situation du secteur de l’immobilier dans son ensemble. Même si des signes favorables sont apparus ces derniers temps : jugulation de l’inflation, baisse des taux courts. Le directeur général de la Caisse des Dépôts a aussi salué l’engagement des bailleurs. Il a rappelé que sans les rachats en bloc de logements intermédiaires et sociaux (17.000 par la CDC, 30.000 par Action Logement), "le secteur serait totalement à l’arrêt". Éric Lombard a également rappelé les 20.000 logements mis en chantier par CDC Habitat.

Éric Lombard a en outre souligné que le taux du fonds d’épargne, à 3% actuellement, est appelé à baisser lors de sa révision, laquelle interviendra en février prochain, "puisque l’inflation a baissé, donnant une nouvelle bouffée d’oxygène" aux organismes emprunteurs que la hausse de ce taux a lourdement pénalisés. "Le plafonnement du fonds d’épargne à 3%, alors que les formules de calcul auraient pu aboutir à ce qu’il s’élève à 4%, a permis une économie de 1% sur les 180 milliards d’euros d’encours, soit une bouffée d’oxygène d’1,8 milliard d’euros", a indiqué le directeur général.

La singularité du modèle français du financement du logement social a été rappelée, avec des taux liés à la catégorie plus ou moins sociale des logements construits, et une mutualisation des prêts entre les bailleurs, tous logés à la même enseigne.

Olivier Sichel, directeur délégué de la Caisse des Dépôts et directeur de la Banque des Territoires, a pour sa part souligné la baisse de l’autofinancement des bailleurs, provoquée par l’augmentation passée du livret A pour les emprunts et des loyers inchangés pour les recettes. Il a indiqué que les cessions de logements, même si elles demeurent peu nombreuses, jouent un rôle important dans le maintien de la capacité d’autofinancement des bailleurs. Des organismes qui se trouvent contraints de devoir choisir entre leurs obligations de rénovation énergétique de leur parc et la construction de logements, expliquant des chiffres de construction historiquement bas.

77.000 nouveaux logements par an devraient être construits grâce aux financements de la Banque des Territoires au cours des prochaines années. La production de prêts au secteur du logement par la Caisse des Dépôts s’élève à 13 milliards d’euros à ce jour pour 2024, soit autant que la totalité de l’année 2023. Ce qui a financé 76.000 nouveaux logements sociaux et 74.500 rénovations.