Congrès USH : pour Éric Lombard, le secteur du logement social dispose de "plus de visibilité pour investir"

Dans son intervention, ce mercredi 25 septembre, au 80e congrès de l'USH, Éric Lombard, le directeur général de la Caisse des Dépôts, s'est voulu avant tout rassurant vis-à-vis d'un secteur en pleine transformation. Une intervention qui avait débuté par un hommage appuyé à Robert Lion, décédé le 13 septembre, qui fut à la fois délégué général de l'USH pendant sept ans et directeur général de la Caisse des Dépôts durant dix ans. Un hommage auquel se sont ensuite joints Jean-Louis Dumont et Julien Denormandie, qui assistaient à la présentation.

Porter des valeurs fortes

Éric Lombard  a rappelé  que "l'action conjuguée de l'État, de la Caisse des Dépôts et des collectivités territoriales, au travers de leurs garanties, nous permet de porter les valeurs fortes qui font notre modèle". Ces valeurs peuvent se résumer en quatre mots. L'efficacité, "grâce à une capacité d'intervention massive et rapide qui protège le secteur des aléas des marchés financiers". L'inclusion, permise par la tarification des prêts, fonction du caractère social et environnemental du projet et qui "contribue à la réduction des inégalités sociales et des fractures territoriales". L'équité ensuite, qui évite les discriminations de taux selon les utilisateurs. La transparence de l'usage de l'épargne enfin, "'investie dans des projets socialement responsables, qui génèrent des externalités positives".

Traduction de ces engagements : Éric Lombard a bien-sûr rappelé l'enveloppe de 20 milliards d'euros mobilisée en faveur du logement social à travers les Plans logement 1 et 2 de la Banque des Territoires (voir notre article ci-dessous du 9 mai 2019). Et, pour le directeur général, le succès est bien au rendez-vous avec "près de 15 milliards d'euros de prêts rallongés en 2018, ce qui correspond à plus de 6.000 avenants de prêts en quelques mois, auxquels s'ajoutent 4 milliards d'euros de dette réaménagée".

La sécurité n'empêche pas l'innovation

Cette stabilité et cette sécurité apportées par les financements de la Caisse des Dépôts n'empêchent évidemment pas les évolutions. Sur ce point, le directeur général s'est engagé à "renforcer notre partenariat avec la Banque européenne d'investissement, pour soutenir la production de logements neufs avec des prêts à taux fixe, y compris des maturités exceptionnelles jusqu'à quarante ans". Partenariat également avec la Banque du Conseil de l'Europe, pour financer des projets spécifiques au profit de publics fragilisés et de l'habitat des jeunes.

Autre novation : la décision de souscrire 800 millions de titres participatifs émis par les organismes de logement social. De même, le dispositif d'usufruit locatif social institutionnel Tonus, doté de 700 millions d'euros et présidé par l'ancien député Christophe Caresche - et lancé lors du dernier congrès de l'USH -, rencontre un vif intérêt de la part des bailleurs. Les premières opérations financées à ce titre vont être signées "dans les jours qui viennent".

Livret A : pas d'inquiétude sur le taux à 0,5%

Éric Lombard a également apporté un éclairage sur la conjoncture. Conjoncture du taux du Livret A tout d'abord. Le contexte monétaire de taux "est amené à durer, ce qui est favorable au secteur : avec l'application de la nouvelle formule, le taux du livret A devrait s'établir au plancher de 0,5% dès février 2020, et jusqu'en 2022 selon nos prévisions". Par ailleurs, les épargnants français confirment leur confiance dans le Livret A, avec une collecte cumulée de 14,71 milliards d'euros depuis le 1er janvier (chiffre au 20 septembre 2019).

Là aussi, Éric Lombard, s'est voulu rassurant : "Une diminution du taux du Livret A à 0,5% aurait un impact modeste pour les épargnants". Sur l'encours moyen des livrets (4.800 euros), le manque à gagner serait en effet de un euro par mois. Aussi, "l'année 2020 ne devrait pas connaître d'inflexion majeure dans le comportement des épargnants à l'égard de l'épargne réglementée", alors que "les sommes disponibles pour prêter au logement social à partir de l'épargne populaire n'ont jamais été aussi abondantes".

Le secteur social tiendra les engagements pris le 25 avril

Conjoncture économique ensuite. La Caisse des Dépôts a élaboré et rendu public, à l'occasion du congrès, un nouveau scénario économique intégrant le contexte durable de taux bas (Localtis reviendra très prochainement en détail sur le contenu de cette étude). Elle conclut, entre autres, qu'"à inflation et donc indice de révision des loyers inchangés, ce nouvel environnement de taux est favorable aux bailleurs". De même, le secteur du logement social dispose désormais de "plus de visibilité pour investir". En conséquence, l'étude "Perspectives 2019" estime que "le secteur sera en mesure de tenir les engagements pris entre 2020 et 2022 dans le cadre du Pacte d’investissement signé avec les pouvoirs publics en avril dernier à Matignon" (voir notre article ci-dessous du 25 avril 2019). Ces prévisions sont toutefois soumises à un certain nombre de conditions, comme le fait que les loyers sociaux suivent l'indice de référence, que les impayés ne progressent pas et que les prélèvements sur le secteur locatif social n'augmentent pas.

Éric Lombard a également indiqué que la Caisse des Dépôts est engagée dans "une recherche de complémentarité avec Action logement. [...] Nos dispositifs d’accompagnement doivent se compléter pour favoriser les effets de levier au profit de l’ensemble du secteur".

Enfin, à l'issue de ce tour d'horizon, Éric Lombard a signé, avec Jean-Louis Dumont, le renouvellement de la convention entre la Caisse des Dépôts et l'USH, qui couvrira la période 2020-2022.

Les collectivités pourront souscrire des titres participatifs

Lors du point presse qui a suivi, le directeur général de la Caisse des Dépôts – entouré d'Olivier Sichel, le directeur de la Banque des Territoires, et de Marianne Louis, la déléguée générale de l'USH – a confirmé que la situation du secteur social est moins tendue qu'il y a encore peu de temps, quand on pensait que les marchés financiers symbolisaient la modernité, voire une source de financement potentielle pour le logement social.

Il a également réagi à l'annonce surprise, faite par Julien Denormandie en réponse à son intervention, sur le fait que les collectivités territoriales pourront souscrire les titres participatifs prévus par l'accord du 25 avril dernier. Une extension qui n'était pas envisagée lors de l'accord de Matignon, mais qui répond à une demande forte de la Fédération des offices publics de l'habitat (FOPH). Éric Lombard a toutefois rappelé que ces titres participatifs – lancés lors du congrès par le biais de la signature d'un accord avec la FOPH et dotés d'une enveloppe de 800 millions d'euros – ne sont pas assortis d'un droit de vote et font l'objet d'une rémunération pour partie fixe et pour partie variable. Il a néanmoins souligné que ces titres participatifs constituent, pour les OPH, des quasi fonds propres "patients, éthiques et responsables".

Le volume des prêts pour la construction neuve est revenu à son niveau d'il y a deux ans

Interrogé sur la crainte d'un duopole Caisse des Dépôts-Action logement qui prendrait la main, à travers ses opérateurs comme CDC Habitat Social, sur la restructuration en cours des organismes de logement social, Éric Lombard a été très clair : il n'y a pas de crainte à avoir sur d'éventuelles concentrations, car ce sont les acteurs locaux qui gardent entièrement la main sur la façon dont ils veulent se rapprocher.

Sur le volume des prêts, Éric Lombard a confirmé que le niveau des prêts est revenu, à ce jour, à son niveau d'il y a deux ans pour la construction neuve. D'après la DUHP, il en serait de même pour les agréments de logements sociaux. L'objectif reste donc toujours d'environ 100.000 logements sociaux supplémentaires à la fin de l'année.

Seul sujet d'inquiétude, à caractère macro-économique : pour le directeur général de la Caisse des Dépôts, les taux négatifs actuels n'envoient pas un bon signal. En effet, contrairement à ce qui était espéré, ils ne font repartir ni l'inflation, ni l'investissement, et peuvent en revanche encourager un sentiment de défiance.