La Banque des Territoires détaille son Plan logement 2

Lors d'une conférence de presse, le 9 mai, la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts), en la personne de son directeur, Olivier Sichel, et de sa directrice des prêts, Marianne Laurent, a présenté un premier bilan d'étape de son Plan logement 1 et détaillé le contenu de son Plan logement 2 dévoilé le 25 avril (voir notre article ci-dessous du même jour). Ce Plan logement 2 est l'un des volets du triptyque qui doit contribuer au maintien d'un niveau élevé de production de logements dans les prochaines années, avec le pacte d'investissement pour le logement social signé entre l'État et l'Union sociale pour l'habitat (voir notre article ci-dessous du 25 avril 2019) et le plan d'Action Logement "en faveur du logement et de la mobilité des salariés" (voir notre article ci-dessous du 2 mai 2019). 

Plan logement 1 : "le succès important d'une offre massive"

La Banque des Territoires a tout d'abord dressé un bilan d'étape de son Plan logement 1 (bilan déjà esquissé le 11 avril lors de la présentation des résultats 2018 de la Caisse des Dépôts - voir ci-dessous notre article du même jour), qui comportait plusieurs composantes. La principale consistait en un allongement de la maturité de la dette des bailleurs sociaux. Lors de l'appel à manifestation d'intérêt, pas moins de 370 bailleurs se sont manifestés, pour un total d'encours de 16,2 milliards d'euros. Après examen, 14,7 milliards d'euros d'offres d'allongement ont été acceptées (6.150 avenants pour 24.700 lignes de prêts), soit 91% de la demande. Cet allongement représente une économie d'annuités de l'ordre de 350 millions d'euros pour le secteur du logement social. La Banque des Territoires voit dans ces chiffres le "succès important d'une offre massive, déployée en seulement trois mois et plébiscitée par deux bailleurs sur trois".

La seconde composante du plan consistait en une enveloppe à taux fixe de marché, d'un montant de deux milliards d'euros, pour la construction et la réhabilitation. Depuis juillet 2018, 26% de cette enveloppe ont déjà été engagés. Ils ont permis de financer la réhabilitation de 23.000 logements (320 millions d'euros sur le milliard prévu) et la construction de 18.000 autres (120 millions sur 700 millions). S'y ajoute une enveloppe de 300 millions d'euros - consommée à ce jour à hauteur de 10% - pour le soutien à l'investissement et la restructuration du secteur du logement social. La consommation de cette enveloppe devrait s'accélérer notablement, puisque les projets identifiés dépassent déjà les 100% du montant disponible.

Une seconde enveloppe à taux fixe de marché, également d'un montant de deux milliards d'euros, était destinée au réaménagement de la dette des bailleurs. Elle est aujourd'hui consommée à hauteur de 530 millions d'euros, soit 25% de l'enveloppe pour un total de mille prêts réaménagés.

La troisième composante du Plan logement 1 entendait répondre aux besoins de quasi fonds propres des bailleurs sociaux. Elle comprend les deux milliards d'euros de prêts de haut de bilan de deuxième génération (PHB 2.0), aujourd'hui signés à hauteur de 712 millions d'euros (pour une enveloppe 2018 de 700 millions, mais avec une chute probable de 200 millions pour des raisons externes). Elle comprend aussi "Tonus Territoires", un véhicule d'investissement doté d'un milliard d'euros pour soutenir la construction via des opérations de démembrement de propriété et apport de fonds propres par acquisition de logements. Les demandes exprimées jusqu'ici portent sur 2.800 logements en ULS (usufruit locatif social) et 250 en PLS (prêt locatif social).

Plan logement 2 : renforcer les quasi fonds propres des bailleurs sociaux…

Pour sa part, le Plan logement 2 répond à quatre objectifs majeurs : apporter au secteur du logement social de la visibilité à moyen terme (sur quatre à cinq ans), soutenir l'investissement, répondre - grâce à une palette d'outils concertés -, aux disparités de situations au sein du secteur, quel que soit le statut juridique ou le territoire d'action du bailleur et, enfin, garantir la solvabilité du secteur dans le cadre du rôle systémique de la Caisse des Dépôts. Fort de ces objectifs, le Plan logement 2 comprend deux grands volets : le renforcement des quasi fonds propres des bailleurs sociaux et le soutien à l'investissement des organismes HLM.

Le plan prévoit deux mesures pour renforcer les quasi fonds propres des bailleurs sociaux. La première consistera à souscrire entre 2019 et 2022, des titres participatifs émis par les bailleurs (principalement les OPH) à hauteur de 800 millions d'euros. Les souscripteurs à ces titres participatifs - qui constituent un levier d'action novateur pour la Banque des Territoires - perçoivent une rémunération, tandis que l'émetteur peut rembourser quand il le souhaite, à compter de la 7e année.

La seconde mesure résidera dans le redéploiement des dispositifs de prêts de haut de bilan de première et deuxième génération. Le total des PHB à redistribuer devrait s'élever à environ deux milliards d'euros, au bénéfice de la production et de la réhabilitation de logements sociaux.

… et soutenir l'investissement des organismes HLM

En matière de soutien à l'investissement des bailleurs, le Plan logement 2 comprend plusieurs dispositions. La première consiste en une nouvelle enveloppe de prêts à taux fixe de marché de quatre milliards d'euros (qui s'ajouteront à celle du Plan logement 1). Cette enveloppe sera destinée à la gestion de la dette, à la construction et à la rénovation, en fonction des besoins. Il est en outre prévu l'ajout d'une maturité possible à 30 ans sur les prêts à taux fixe.

Seconde disposition de soutien à l'investissement : des remises commerciales d'intérêt à hauteur de 150 millions d'euros sur la période 2020-2022. Il s'agit de l'une des mesures d'allègement de la contribution des bailleurs sociaux, prévue dans le cadre du pacte d'investissement pour le logement social signé par l'État avec l'USH.

La troisième mesure concerne l'allongement possible, de 60 à 80 ans, des prêts fonciers en zone tendue, à travers l'Octofoncier. Ce prêt foncier à 80 ans s'adresse aux organismes de logement social et aux organismes de foncier solidaire. Ouvert à partir de cette année, il prévoit une enveloppe de prêts fonciers pouvant aller jusqu'à quatre milliards d'euros sur la période 2019-2022. L'intérêt principal d'Octofoncier est de diminuer la quotité de fonds propres allouée à l'opération sans dégradation du résultat financier. Pour une opération de construction de logements PLUS par exemple, cet allongement de 60 à 80 ans engendre une économie de fonds propres de l'ordre de 8% du prix de revient de l'opération.

Enfin, la dernière mesure du Plan logement 2 en faveur de l'investissement consiste en une augmentation du volume d'éco-prêts consacrés à la réhabilitation thermique (prêts à 0% sur quinze ans). Cette augmentation est d'un milliard d'euros, l'enveloppe passant ainsi de trois à quatre milliards d'euros. Elle doit notamment permettre un accroissement du plafond d'emprunt de 16.000 à 22.000 euros.

Au final, la Banque des Territoires entend apporter ainsi un "impact massif" pour accompagner le logement social sur la période 2018-2023. L'impact total est en effet de l'ordre de 36 milliards d'euros : 10 milliards d'euros pour le Plan logement 1, 16 milliards d'euros pour les mesures d'allongement de la maturité du stock de prêts, et 10 milliards d'euros sur le Plan logement 2 (5,8 milliards pour les prêts et titres participatifs et 4,2 milliards sur l'extension de 60 à 80 ans des prêts fonciers en zones tendues).