Commission Rebsamen : l'USH livre ses propositions pour relancer le logement
L'Union sociale pour l'habitat a rendu publiques les huit propositions qu'elle a remises à la commission présidée par François Rebsamen chargée par le gouvernement "d'objectiver les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités". Ces propositions portent entre autres sur la fiscalité du foncier, la mobilisation du foncier public, les normes et la loi SRU.
© @frebsamen/ Jean Castex, Jacqueline Gourault, Emmanuelle Wargon et François Rebsamen lors d'une réunion de travail le 8 juin
L'USH (Union sociale pour l'habitat) a rendu publiques, le 21 juillet, ses propositions remises à la commission présidée par François Rebsamen. Cette publication intervient alors que le maire de Dijon et ancien ministre dans le gouvernement Valls avait remis la veille un rapport d'étape au Premier ministre (rapport qui n'a pas fait l'objet d'une communication officielle). Chargée "d'objectiver les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités", cette mission avait été officialisée par Jean Castex lors de l'annonce de mesures – à hauteur d'un milliard d'euros – pour "relancer la construction durable de logements dans les territoires" (voir notre article du 18 mai 2021). Elle a été confirmée par une lettre de mission délivrée à la fin du mois de mai (voir notre article du 2 juin 2021).
Une fiscalité du foncier à revoir et des maires bâtisseurs à soutenir
Les propositions de USH, développées et argumentées dans une note de quelques pages, sont au nombre de huit. La première consisterait à "communiquer plus et mieux sur les besoins en logement social", en particulier sous la forme d'un "porter à connaissance" biannuel des préfets auprès des communes et des EPCI . Le seconde proposition vise à "engager une refonte fiscale d'ampleur pour lutter contre la rétention foncière". En l'occurrence, il s'agirait notamment de taxer le stock foncier non valorisé, afin d'inciter à sa mise à disposition à travers un choix entre plusieurs mesures : baser l'assiette de la TFPNB sur la valeur vénale des biens (et non plus sur leur valeur locative cadastrale), baser cette assiette sur la capacité constructive du terrain (potentiel de constructibilité prévu par le PLU) ou encore rendre à nouveau obligatoires les majorations de taxe foncière pour les terrains constructibles en zone tendue. Il est également proposé de réduire la fiscalité sur les flux et de limiter les incitations à la détention longue, afin de favoriser les mises en vente.
Troisième proposition, qui rejoint des mesures déjà engagées par le gouvernement : "soutenir les maires bâtisseurs et singulièrement les maires bâtisseurs de logements sociaux". Sans surprise, on retrouve la mesure, fortement réclamée par l'AMF et les autres associations de collectivités (voir notre article du 16 juin 2021), de mieux compenser aux collectivités l'exonération de long terme de TFPB, pour toutes les opérations de logement social. Dans le même esprit, l'USH préconise de mieux prendre en compte, dans le calcul des dotations de l'Etat, les augmentations de population à venir et les permis de construire à délivrer en conséquence.
La quatrième proposition de l'USH préconise de "relancer et renforcer la politique de mobilisation du foncier public ou sous maitrise publique". Il s'agit notamment de mieux appliquer la loi du 18 janvier 2013 sur le sujet, d'accélérer le déstockage par les établissements publics fonciers (sur sept ans au lieu de quatre) et d'instaurer un minimum de 30% de logements locatifs sociaux dans les projets sur cessions foncières des EPF d'État (seuil à porter à 50% dans les communes soumises à la loi SRU).
Offre autour des gares et... toujours la pause normative
L'USH suggère aussi d'"intensifier l'offre de logements autour des pôles de transport en commun", avec l'institution d'une "servitude de performance urbaine et environnementale" dans un périmètre de 800 m autour d'une gare de transport en commun structurant. Dans ce périmètre, les opérations de logement social devraient en outre être exonérées de la réalisation obligatoire de places de stationnement (hors places handicapés) et la réalisation les parkings sécurisés pour les deux-roues devrait être généralisée.
Comme la quasi-totalité des opérateurs du logement, l'USH demande également de "faire une pause normative et limiter la sur-qualité". La remarque vise bien sûr les normes nationales, mais aussi la multiplication des labels et les exigences locales portées par les collectivités, soit dans leurs plans locaux d'urbanisme (PLU), soit dans leurs conditions de financement (aides directes, marges locales).
La septième proposition vise à "permettre les expérimentations". S'appuyant sur la loi Essoc (pour un État au service d'une société de confiance) et les deux ordonnances Essoc I et II l'USH plaide pour une prise en compte plus explicite des orientations de ces textes dans les dispositifs réglementaires. Elle appelle aussi à un desserrement de "l'étau normatif" en outre-mer et souhaite un encouragement au développement de modes constructifs privilégiant les matériaux locaux et tenant compte de l'environnement climatique.
Enfin, l'USH appelle à "pérenniser et amplifier l'effet de la loi SRU". Une proposition qui pourrait être considérée comme pour mémoire, puisque la disposition figure dans le projet de loi 3DS (relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale), qui vient d'être adopté en première lecture par le Sénat (voir notre article du 16 juillet 2021). Sur cette prolongation du dispositif SRU, l'USH s'oppose toutefois aux assouplissements apportés par les sénateurs et, au contraire, "salue la volonté de pérennisation des objectifs SRU portée par le gouvernement". Et de proposer au passage, pour lutter contre la ségrégation sociale, de décliner les planchers SRU par arrondissements à Paris, Lyon et Marseille.
Dépités de n'avoir pas été invités à participer à la commission Rebsamen, les architectes – à travers le conseil national de l'Ordre des architectes (CNOA) et l'Union nationale des syndicats français d'architectes (Unsfa) – ont néanmoins été auditionnés par cette même commission le 16 juillet. Le 21 juillet, les deux organisations ont publié un communiqué commun, signé également par six autres organisations du secteur : Syndicat de l'architecture, Académie d'architecture, Ordre des architectes d'Ile-de-France... Le but affiché de l'audition par la commission Rebsamen et du communiqué est d'assurer "une meilleure prise en compte de la qualité architecturale et de la durabilité". Ceci passe à la fois par des orientations très larges – déclarer le logement d'intérêt général, ou encore opérer un rééquilibrage territorial et renforcer la solidarité fiscale entre les territoires, notamment entre métropoles et villes moyennes d'une même région – et des mesures plus concrètes. Les signataires du communiqué préconisent ainsi "d'accompagner les élus locaux dans leurs politiques locales d'aménagement du territoire ainsi que dans leurs projets urbains, par une ingénierie adaptée" et de "réduire le coût des logements par la maîtrise publique du foncier, ainsi que par la réduction des coûts de portage des opérations". Côté amélioration de la qualité des logements, les signataires suggèrent notamment d'augmenter la taille et les volumes des logements, d'instaurer le droit à un prolongement extérieur, ou encore de renforcer les dispositifs de soutien financier (baisse de la TVA...) et d'autoriser des dérogations réglementaires sous condition de qualité. Enfin, les signataires plaident aussi pour un recours accru à la rénovation du bâti, pour la réhabilitation du foncier et pour la transformation de bureaux en logements. |
