Revitalisation de l'habitat en centres-bourgs : un défi complexe pour les communes rurales
Plus qu’une rénovation de l’habitat ancien, la revitalisation d’un centre-bourg répond à plusieurs enjeux : logement des seniors, attraction de nouvelles familles et dynamisation de l’activité locale. Complexe, ce type de projet mobilise de nombreux acteurs et compétences. Retour sur les enseignements tirés de ces projets, illustrés dans la dernière étude de la Banque des Territoires pilotée par Sylvain Baudet.
© Pierre Mérimée - REA - Caisse des Dépôts
Revitalisation des centres-bourgs : les freins et les défis à relever pour l'habitat
Le défi des rénovations de centres-bourgs en tension est double : d’une part, leur coût peut s’avérer très élevé ; d’autre part, elles s'inscrivent dans une approche pluridisciplinaire englobant urbanisme, expertise juridique et maîtrise d'ouvrage.
Les montants financiers sont souvent rédhibitoires et nécessitent une ingénierie fine capable de mobiliser des modèles économiques de plus en plus complexes. Par ailleurs, il existe des difficultés techniques pour remettre à niveau un habitat existant en centre bourg.
Les solutions accessibles aux élus locaux
Les outils, partenaires et financements à disposition
La réussite d'un projet de redynamisation de centre-bourg repose sur le choix pertinent des outils. Le montage du projet doit être adapté aux capacités de la commune et aux spécificités locales, notamment en matière de maîtrise d'ouvrage et d’usages. Pour chaque pan du projet, les élus peuvent s’appuyer sur des partenaires :
- une AMU (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage), pour la mobilisation des parties prenantes ;
- leur communauté de communes ou un tiers public, pour le portage foncier ;
- un tiers public, pour la maîtrise d’ouvrage ;
- de multiples options de baux – bail emphytéotique, bail réel solidaire (BRS) ou bail à réhabilitation ;
- des intermédiaires divers (agences, associations…) pour la gestion locative des logements rénovés.
Les partenaires potentiels sont nombreux, selon les sujets : assistance à maîtrise d’ouvrage (AMU), communes voisines, tiers publics, bailleurs sociaux, associations…
Côté financement, la recherche de cofinancements constitue un enjeu majeur. Les taux de soutiens externes peuvent atteindre 45 % pour les bailleurs sociaux et jusqu'à 70 % pour les collectivités (source : Décryptages, Banque des Territoires, novembre 2024).
Une ingénierie projet pointue
Quels rôle la commune souhaite-t-elle endosser ? Quelles étapes du projet est-elle prête à déléguer ? Accompagner les communes lors de la revitalisation d’un centre-bourg, c’est d’abord répondre à ces questions. Le but : optimiser et accélérer leurs prises de décisions et d’action.
D’où l’importance des dispositifs d’aide à l’ingénierie et au financement, accessibles via des appels à projets départementaux, régionaux ou encore nationaux qui peuvent alimenter en partie ces opérations immobilières.
Ils permettent aussi de créer une synergie dès les prémices du projet, formant ainsi une véritable « communauté d’intérêt » avec l’ensemble des parties prenantes. Pour les élus, ils représentent aussi la possibilité de surmonter collectivement certains obstacles plutôt que de les gérer seuls.
Ces communes qui ouvrent la voie
Soutenues par différents acteurs engagés pour la redynamisation des territoires, plusieurs communes rurales illustrent le développement de solutions innovantes face aux enjeux de logement et de gestion du patrimoine communal en centre-bourg.
À Codalet (Pyrénées-Orientales), un partenariat avec l'association « Habiter en terre catalane » a permis la rénovation d'une maison pour y aménager des locaux techniques municipaux et un logement social. Le projet de 140 000 euros, qui a permis l’installation d’une famille de 5 personnes, a été financé grâce à un bail à réhabilitation et un prêt de la Banque des Territoires.
À Lestiac-sur-Garonne, la mairie a répondu à la problématique du logement des seniors avec le concours de l'association « Habitats des possibles ». La réhabilitation d'un bâtiment, chiffrée à plus d’un million d'euros, a bénéficié :
- de soutiens publics et privés ;
- de prêts de la Banque des Territoires ;
- de prêts de la CARSAT Aquitaine.
La « Maison de l'Artolie » accueille désormais huit seniors en habitat partagé.
© Banque des Territoires
Sylvain Baudet
Expert développement local pour Territoires Conseils
Sylvain Baudet est expert développement territorial au sein du Département Appui aux Territoires de la Direction du Réseau de la Banque des Territoires dont il est le chef de projet transition alimentaire. Dans le cadre du Service d’Ingénierie Territoriale qu’il a rejoint en 2015 et sous la marque Territoires Conseils, il met en œuvre une offre d’accompagnement en direction des collectivités du milieu rural et de leurs partenaires afin de les appuyer dans l’émergence et la structuration de projets valorisant les ressources locales, créateurs de valeur et s’inscrivant dans la logique de la transition écologique.
