Habitat - Vers une révolution du logement social outre-mer ?

Le projet de loi pour le développement économique de l'outre-mer, présenté au Conseil des ministres du 28 juillet, entend modifier en profondeur le logement locatif social dans les DOM. Ceux-ci connaissent en effet une situation paradoxale : en dépit du fait que les conditions d'hébergement sont souvent médiocres, que 80% des ménages sont éligibles du fait de leur niveau de ressources et que près de 70.000 familles sont en attente d'un logement social, ce dernier se développe au compte-gouttes. Selon Yves Jégo, le secrétaire d'Etat chargé de l'Outre-mer, moins de 300 logements sociaux auraient, par exemple, été construits l'an dernier en Martinique. Pour le gouvernement, cette situation est imputable au manque de mobilisation des élus locaux - notamment en matière de foncier - et aux effets pervers de la loi de programme pour l'outre-mer du 21 juillet 2003 (loi Girardin). Celle-ci, qui ne fait au demeurant qu'amplifier des dispositions antérieures, instaure en effet des mesures très favorables de défiscalisation du logement intermédiaire et du logement libre, détournant ainsi l'ensemble de la filière BTP du secteur social.
Pour sortir de cette impasse, le titre II du projet de loi pour le développement économique de l'outre-mer est donc entièrement consacré à la "relance de la politique du logement". La mesure phare (article 20) en est la réorientation de la défiscalisation au bénéfice du secteur social, gagée par une suppression de la défiscalisation en faveur des acquisitions ou constructions de logements destinés à la location dans le secteur libre et le secteur intermédiaire. Cette mesure a suscité de très vives oppositions de la part des élus d'outre-mer et des professionnels du BTP, inquiets face à la perspective de marges plus réduites et de délais de paiement plus longs. Aussi le projet de loi aménage-t-il une période de transition allant jusqu'à la fin de 2011 (secteur libre) et de 2012 (secteur intermédiaire). Le secteur locatif social bénéficiera pour sa part d'un avantage fiscal de 50% du prix de revient de la construction, dans la limite d'un plafond de 1.800 euros par m2 de surface habitable. Cet avantage fiscal sera rétrocédé, à hauteur de 60%, à l'organisme gestionnaire des logements ainsi construits. Pour garder la maîtrise de ce nouveau dispositif, le projet de loi abaisse le seuil d'agrément des opérations éligibles de 4,6 à un million d'euros. De plus, afin d'éviter d'éventuels détournements de l'avantage fiscal, les opérations de moins d'un million d'euros devront être portées à la connaissance du ministre du Budget et n'avoir pas appelé d'observations de sa part dans un délai de deux mois. Par ailleurs, l'exposé des motifs du projet de loi prend bien soin de préciser que "ce nouveau dispositif de financement s'ajoute aux financements budgétaires déjà disponibles dont la programmation sera confirmée en loi de finances".
Le projet de loi comporte également plusieurs autres dispositions importantes. Il étend ainsi aux DOM le dispositif de réquisition des logements vacants instauré par l'ordonnance du 11 octobre 1945 (qui n'était pas applicable outre-mer). Il favorise la mise sur le marché locatif de logements vacants en raison de l'existence d'une indivision (un phénomène important outre-mer) et crée, en matière foncière, un groupement d'intérêt public (GIP) chargé de gérer l'indivision, comme cela vient d'être fait pour la Corse. Le projet de loi étend la compétence de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon et prolonge de 50 ans la durée de vie des "agences des 50 pas géométriques" (établissements publics de l'Etat à caractère industriel et commercial créés par une loi du 30 décembre 1996 et chargés de gérer la bande littorale du domaine public maritime au bénéfice des communes, des occupants privatifs ou d'organismes ayant pour objet la réalisation d'opérations d'habitat social). Enfin, le projet de loi revalorise le plafond de la taxe spéciale d'équipement et ouvre à l'ensemble des collectivités territoriales et de leurs groupements la possibilité - jusqu'alors réservée aux communes et aux établissements publics d'aménagement - de prétendre à une cession gratuite à leur profit des immeubles domaniaux en vue de constituer une réserve foncière.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence :  Projet de loi pour le développement économique de l'outre-mer (présenté au Conseil des ministres du 28 juillet 2008).