Vendre un logement inaccessible à une personne handicapée : c'est possible si...

Dans une décision récente, la Cour de cassation prend une position - plutôt inattendue dans le contexte - sur la question de l'accessibilité des logements. L'affaire jugée concerne en l'occurrence la vente d'un logement en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement, autrement dit sur plans) par la société Sogeprom Sud Réalisations à M. et Mme B..., l'un des deux membres du couple étant manifestement handicapé (allusion à un fauteuil roulant).

Un ressaut de 21 cm pour accéder à la terrasse

M. et Mme B... soutiennent que l'appartement acquis ne respecte pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées, en raison de la présence d'un ressaut de 21 cm pour accéder à la terrasse et de la largeur insuffisante du garage. Après expertise, M. et Mme B... ont assigné la société Pierres occitanes - devenue la société Sogeprom Sud réalisations - en résolution de la vente. La société a alors appelé en garantie la société D... et son assureur, la société Bureau Veritas et son assureur, la société Lloyd's de Londres, et le Centre scientifique et technique du bâtiment.

Saisie de l'affaire, la cour d'appel de Montpellier a donné raison au promoteur et refusé de prononcer la résolution de la vente. Dans son arrêt, la Cour de cassation suit cette position et rejette elle aussi la résolution de la vente. Dans sa décision, la Cour estime "qu'aucune stipulation du contrat de réservation ou de l'acte authentique n'évoquait expressément le respect de la norme d'accessibilité aux personnes handicapées de l'appartement ou du garage, que la présence d'un ressaut entre les portes fenêtres et la terrasse ressortait clairement sur les plans de coupe remis aux acquéreurs lors de la vente même si sa hauteur exacte n'était pas précisée et qu'il était visible lors de leur visite des lieux le 6 janvier 2012" (l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier précisait toutefois que si ce ressaut figurait bien sur le plan, "sa hauteur exacte n'était pas précisée").

L'arrêt considère également "qu'il était possible d'installer une plate-forme élévatrice amovible qui constituait un aménagement simple permettant l'accès en fauteuil roulant à la terrasse conformément à l'article R. 111-18-2 du code de la construction et de l'habitation et que les défauts d'information du vendeur ne portaient pas sur des obligations déterminantes du contrat pour M. et Mme B... qui ne démontraient pas qu'ils n'auraient pas acquis l'appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation s'ils en avaient été informés".

Il suffit de ne pas dire que le logement est accessible !...

Dans ces conditions, "la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, sans se contredire, qu'aucune non-conformité réglementaire ou contractuelle n'était caractérisée et que les manquements du vendeur à son obligation d'information ne présentaient pas une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat".

Si on peut entendre l'argument de l'absence de réactions après la visite sur place, les autres considérants sont plus surprenants. Ainsi, le vendeur n'est pas en tort dès lors "qu'aucune stipulation du contrat de réservation ou de l'acte authentique [n'évoque] expressément le respect de la norme d'accessibilité aux personnes handicapées". Autrement dit, il suffit de ne pas dire que le logement est accessible pour ne pas être tenu qu'il le soit...

C'est quoi, un "aménagement simple" ?

De même, l'achat, l'installation et la mise en œuvre d'une "plate-forme élévatrice amovible" constitue un "aménagement simple" au sens de la loi. L'expert sollicité par la cour d'appel de Montpellier précisait pourtant que "si ce dispositif inesthétique représente un empâtement de 3 m2 environ dans la pièce de vie et encombre une partie du mur contre lequel il peut être replié, ainsi que le soutiennent justement Monsieur et Madame B..., il n'en reste pas moins conforme aux prescriptions légales précitées s'agissant d'un aménagement simple permettant l'accès en fauteuil roulant". 

Au-delà de cette affaire ponctuelle, le principal intérêt de l'arrêt est qu'il laisse entrevoir les difficultés à venir sur la définition du "logement évolutif" et des "travaux simples" permettant de le rendre accessible, tel que prévu par la loi Elan du 23 novembre 2018 (pour l'évolution de logement, de l'aménagement et du numérique) et tels qu'ils devront se concrétiser dans ses décrets d'application. Sur ce point, l'arrêt de la Cour de cassation pourrait bien donner raison à l'avis rendu, au printemps dernier, par le Conseil d'Etat sur le projet de loi Elan, qui prévoyait des lendemains difficile pour les logements évolutifs (voir notre article ci-dessous du 11 avril 2018).