Une foncière pour réduire la vacance commerciale à Vierzon (18)

Vierzon est longtemps restée dans le peloton de tête des communes frappées par la vacance commerciale et par un fort recul démographique, avec une baisse de 10 000 habitants depuis 1975. La ville s’est construite sur la fusion de quatre communes en 1937. Elles se sont aujourd’hui transformées en faubourgs, qui ont peu ou prou conservé les implantations commerciales de l’époque. Cette configuration rend difficile l’existence d’un centre historique bien établi. À cette difficulté se sont ajoutés le contournement de la nationale 20, qui traversait l’artère principale de la commune et apportait un flux de clientèle aux commerces, ainsi que la désindustrialisation. Pour couronner le tout, les habitudes d’achats liées au développement d’internet ont changé, comme l’évoque Corinne Ollivier, maire de Vierzon : « Les ventes en ligne font péricliter non seulement les commerces de centre-ville mais également ceux de périphérie, installés dans des centres commerciaux. Nous sommes, comme partout, confrontés à des clients versatiles qui veulent des centres commerciaux, des commerces en cœur de ville mais achètent sur internet. Et nous, nous devons gérer ce paradoxe. »

Trois programmes de revitalisation

Un long travail préparatoire entrepris dès 2011 a permis à la ville de mettre en œuvre une politique globale de revitalisation à partir de 2016. Elle s’appuie aujourd’hui sur trois principaux piliers. Le premier pilier est constitué par le programme Action cœur de ville (ACV) et la mise en place d’une Opération de revitalisation du territoire (ORT). Vient ensuite l’Opération programmée de rénovation de l’habitat renouvellement urbain (OPAH-RU) ; et enfin le nouveau programme de rénovation urbaine (NPNRU) qui a classé le centre-ville, principalement situé autour de l’axe mairie gare SNCF, en Quartier politique de la ville (QPV). « La convergence de ces dispositifs a fourni les moyens nécessaires, mais pas suffisants, à la relance des commerces, explique Freddy Toinette, directeur de la société d’économie mixte d’ingénierie et d’aménagement territorial SEMVie. Pour redynamiser le commerce, il nous fallait un outil de portage prenant en charge les déficits fonciers des opérations commerciales. Nous l’avons créé, avec l’appui de la Banque des Territoires, qui a participé à notre recapitalisation en 2021. »

Un comptoir du commerce

Adossée à la SEMVie présidée par la maire Corinne Ollivier, la foncière de redynamisation commerciale a pour actionnaires principaux la communauté de communes Vierzon Sologne Berry (48 % des parts), la commune de Vierzon (21 %) et la Banque des Territoires (20 %). La SEMVie gère des activités rentables qui lui permettent de prendre à sa charge les activités non rentables de la foncière et de présenter jusqu’à maintenant des exercices comptables équilibrés. À la demande de la communauté de communes et dans le cadre de la convention d’objectif pluriannuelle, la SEMVie a ouvert un comptoir du commerce, lieu d’expérimentation, de développement et de promotion du cœur de ville de Vierzon, inscrit dans le programme ACV. Son équipe, constituée d’un manager de commerce et d’un chargé d’accueil et de communication, œuvre en faveur des commerces des centres-villes et des centres bourgs de l’intercommunalité. Elle accueille les porteurs de projet à vocation commerciale et artisanale et accompagne les créations et reprises d’activité.

D’indispensables partenaires

Aux yeux de Freddy Toinette, deux autres facteurs clés assurent un fonctionnement efficace de la foncière : « Nous bénéficions de l’appui et de l’implication des élus locaux ainsi que de celui des deux partenaires clés de la politique de redynamisation commerciale : la Banque des Territoires et la région Centre-Val-de-Loire. La première nous fournit rapidement des fonds pour effectuer les opérations de portage foncier et les travaux de rénovation des locaux dans des délais assez courts pour ne pas dissuader pas les porteurs de projet d’investir dans notre ville. La seconde finance 50 % du déficit foncier des opérations, via son fonds de revitalisation. »

Parmi les premières opérations effectuées avec le soutien de la foncière, figure la reprise en 2021 des Galeries, un magasin de 1 000 m² emblématique du commerce vierzonnais. « Il fallait agir vite, sinon les porteurs de projet volontaires seraient partis installer leur activité ailleurs », raconte Freddy Toinette. Grâce à la foncière, les locaux ont été acquis sur la base du prix estimé par l’administration des Domaines et les travaux nécessaires réalisés dans un délai de quatre mois. L’activité a ainsi pu reprendre sur ce site, qui fonctionne comme une locomotive, entraînant l’ouverture de plusieurs autres commerces, qui ont fait descendre à 9 % le taux de vacance sur l’avenue de la République, l’artère principale de la ville.

Le commerce, une activité intrinsèquement fragile

L’ensemble du dispositif de redynamisation mis en place a considérablement réduit la vacance commerciale sur le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité (lire l’encadré). Ces résultats très significatifs ne ralentissent pas pour autant l’implication de la maire : « Il nous reste encore beaucoup d’opérations à mener pour arriver à une situation satisfaisante et durable. » Car l’activité commerciale est par nature fragile, insiste le directeur de la SEMVie : « Elle est soumise à de nombreux aléas. Hier la crise sanitaire, aujourd’hui la crise énergétique, sans compter les accidents de parcours et l’évolution des comportements d’achat des consommateurs, qui peuvent affecter les commerces. » Autant dire que la lutte pour la redynamisation du commerce de proximité n’est pas un long fleuve tranquille.