PLF 2019 - Un nouveau dispositif pour encourager la rénovation de l'habitat dégradé en centre-ville
Le gouvernement a fait adopter un amendement créant un dispositif de défiscalisation "sur le modèle du Pinel dans l'ancien", tourné vers la rénovation. Toutes les villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) devraient être éligibles à cette disposition conçue comme un outil en faveur d'une offre de logements de qualité dans les centres-villes anciens.
À l'occasion de l'examen à l'Assemblée nationale du projet de loi de finances (PLF) pour 2019, le gouvernement a fait adopter, le 9 novembre, un amendement créant un dispositif fiscal destiné à relancer la rénovation dans l'ancien. Lors de la discussion de l'amendement, Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, n'a pas caché que ce nouveau dispositif est "conçu sur le modèle du dispositif Pinel dans l'ancien". L'objectif est de stimuler "la rénovation et l'acquisition en levant certaines barrières qui ont empêché le Pinel dans l'ancien de se développer".
Une aide "focalisée sur certains endroits"
Il ne s'agit cependant pas d'un avantage fiscal indifférencié. Julien Denormandie a en effet pris soin de préciser que le dispositif sera "tourné vers la rénovation de l'ancien et focalisé sur certains endroits, définis par arrêté, incluant a minima tous ceux où des opérations de revitalisation du territoire (ORT), définies dans la loi Elan [Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, ndlr], ont été lancées, ainsi que tous les endroits inclus dans le plan Action cœur de ville".
De même, la quotité sera revue pour lever l'un des obstacles au déploiement du Pinel dans l'ancien : des taux de travaux trop importants, "qui, dans nombre de territoires, [ont] joué un rôle dissuasif". Les travaux pourront donc ne représenter que 25% du coût total de l'opération. Seraient ainsi éligibles à une aide fiscale à l'investissement locatif les acquisitions de logements anciens faisant l'objet de travaux concomitants d'amélioration, réalisés par des entreprises.
Le taux de fiscalisation sera sensiblement le même que dans le Pinel ancien, en l'occurrence le dispositif d'aide à l'investissement locatif prévu par l'article 199 novovicies du code général des impôts. L'acquéreur devra par ailleurs s'engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre six et douze ans. L'abattement sur le revenu imposable sera alors de 12% pour une location de 6 ans et de 18% pour une location de neuf ans. Le tout dans le plafond de 300.000 euros par opération, qui s'appliquait jusqu'à présent.
Un accueil plutôt positif
Lors de la discussion, François Jolivet, député (LREM) de l'Indre et rapporteur spécial, s'est irrité de découvrir cet amendement en séance, d'autant plus que Julien Denormandie venait d'expliquer que le gouvernement avait "beaucoup travaillé" sur cette disposition. Le rapporteur spécial considère toutefois que le dispositif "va dans le bon sens, puisqu'il permettra de capter de l'épargne privée et de l'orienter vers le financement des opérations de restructuration du cadre bâti ancien dans les villes classées en B2 et en C".
Pour sa part, Amélie de Montchalin, députée (LREM) de l'Essonne, estime que "grâce à ce dispositif, nous allons pouvoir nous occuper des centres-villes, de l'aménagement du territoire, donc du dynamisme de centres-bourgs qui ont besoin d'être soutenus, et de l'artificialisation des sols pour remettre des logements de qualité dans les centre-ville et non pas uniquement en bordure de ville, où certains plans de construction sont plus aisés, ce qui étend à l'excès métropoles et petites villes".
Thibault Bazin, député (LR) de Meurthe-et-Moselle, a indiqué que le dispositif "semble intéressant", mais qu'il est imprécis, visant notamment l'absence d'indication sur le coût de la mesure. Il a également affirmé qu'il serait "profondément injuste" de limiter ce dispositif aux seules "villes Mézard".
"Un zonage un peu plus intelligent"
Enfin, Sylvia Pinel, députée (Libertés et Territoires) du Tarn-et-Garonne et ancienne ministre du Logement, a également trouvé l'amendement "intéressant", mais s'interroge aussi sur le taux et le zonage retenus.
Julien Denormandie a voulu rassurer en insistant sur le fait que le dispositif porte à la fois sur les 222 communes du plan Action cœur de ville, mais aussi sur toutes celles qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Il a rappelé à cette occasion qu'avec la loi Elan, "toutes les villes de France sont éligibles aux ORT". Pour le ministre du Logement, cela revient à "définir un zonage un peu plus intelligent que le zonage bête et méchant A, A bis, B1, B2 ou C. Dès qu'une ville signe une ORT [...], elle sera éligible à ce dispositif, qui constituera un atout majeur pour la rénovation de l'habitat".
