Logement / Social - Un décret précise les modalités de fonctionnement des organismes de foncier solidaire

Créés par l'article de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, les organismes de foncier solidaire (OFS) "sont des organismes sans but lucratif agréés par le représentant de l'Etat dans la région, qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs" à vocation très sociale.
En pratique, l'organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d'un bail de longue durée - s'il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes - des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété des logements, à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. Les OFS peuvent confier la construction de logements à des promoteurs ou des bailleurs sociaux.

Un agrément soumis à conditions

Un décret du 12 septembre 2016 précise les modalités de fonctionnement de ces nouveaux organismes. Il commence par détailler les conditions de création d'une telle structure. Pour cela, l'OFS - qui peut être une personne morale de droit public ou privé - "doit être en mesure de garantir la pérennité des baux accordés dans le cadre de l'exercice de cette activité". Il doit également respecter un certain nombre de conditions : avoir un objet autre que le partage des bénéfices, affecter ces derniers au maintien ou au développement de l'activité de l'organisme, ne pas distribuer les réserves obligatoires constituées...
L'agrément de l'organisme de foncier solidaire est délivré par le préfet de région. La décision est prise au vu d'un certain nombre de pièces et renseignements : statuts, composition de son organe de décision et description de l'activité professionnelle de chacune des personnes physiques membres de cet organe, commissaire aux comptes désigné par l'OFS, documents budgétaires, programme des actions de l'organisme, descriptif des moyens humains et matériels, capacité technique et financière à assurer ses missions, description des modalités d'information des preneurs de baux réels solidaires et de contrôle de l'affectation des biens objets de ces baux... Le préfet dispose d'un délai de trois mois, à compter de la réception du dossier complet, pour se prononcer sur la demande d'agrément.

Des obligations de transparence

Une fois créé, l'organisme de foncier solidaire est soumis à divers contrôles et obligations de transparence. Il doit notamment adresser chaque année au préfet un rapport d'activité détaillé, comportant en particulier la liste des bénéficiaires d'un bail réel solidaire signé avec l'organisme et les conditions de cession des droits réels au cours de l'exercice, un bilan de l'activité de suivi des bénéficiaires d'un bail réel solidaire, ou encore la description des modalités d'information des preneurs de nouveaux baux réels solidaires.
Le décret du 12 septembre 2016 définit également les modalités de suspension ou de retrait de l'agrément. Il précise notamment la liste des manquements graves de l'organisme de foncier solidaire : violation des règles de gestion financière, consommation de tout ou partie de la dotation en capital ou des fonds affectés, non transmission du rapport d'activité, conclusion d'un bail réel solidaire avec des preneurs ne respectant pas les conditions de ressources, de loyers ou de cession de prix... En cas de retrait de l'agrément, l'OFS dispose d'un délai d'un an pour procéder à la cession de ses actifs affectés à un bail réel solidaire à un autre organisme de foncier solidaire.
Le premier OFS devrait voir le jour à la fin de cette année. Mais il faudra cependant davantage de temps pour mesurer la place - sans doute relativement réduite - que pourront occuper ces organismes dans la production globale de logements.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2016-1215 du 12 septembre 2016 relatif aux organismes de foncier solidaire (Journal officiel du 14 septembre 2016).