Logement - Un décret précise la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
Un décret du 23 avril 2012 précise les modalités de répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. L'objectif de ce texte est de généraliser progressivement - mais sans l'imposer totalement - l'individualisation du décompte des frais de chauffage collectif. Il ne s'agit pas à proprement parler d'une novation, puisque cette obligation figurait déjà dans la rédaction antérieure du Code de la construction et de l'habitation (notamment depuis le décret du 19 mars 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants et à l'affichage du diagnostic de performance énergétique). Mais le décret du 23 avril se veut à la fois plus précis et plus réaliste.
Il prévoit ainsi que "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif". Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.
Cette obligation souffre toutefois une série d'exceptions. Sont ainsi dispensés les établissements d'hôtellerie et les logements-foyers, les immeubles collectifs ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire postérieure au 1er juin 2001, les immeubles pourvus d'une installation de chauffage mixte, ainsi que ceux ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire antérieure au 1er juin 2011 mais "dont la consommation de chauffage est inférieure à un seuil fixé par arrêté". Mais s'ajoutent à cette liste deux cas de figure dont la matérialité risque de s'avérer parfois difficile à déterminer et qui pourraient donner lieu à contentieux. Il s'agit en l'occurrence des immeubles "dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément" ou de "poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie". Un arrêté ministériel devrait toutefois venir préciser la définition de ces deux cas de figure.
Un ratio pour les dépenses d’énergie
Pour les immeubles ayant fait l'objet d'un permis de construire antérieur au 1er juin 2001, le décret précise également que lorsque le seuil de consommation de chauffage les exonérant de l'obligation est dépassé - et "avant toute installation des appareils permettant l'individualisation des frais de chauffage" -, les émetteurs de chaleur doivent, quand cela est techniquement possible, être munis d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment des robinets thermostatiques en état de fonctionnement. Cet équipement est à la charge du propriétaire.
Lorsque tout est ainsi réuni pour individualiser les frais de chauffage, le décret du 23 avril 2012 prévoit que "les frais de chauffage afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs". Pour les frais de combustible ou d'énergie, le décret prévoit aussi une répartition entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels. Il précise les modalités de calcul de ces frais communs, sous la forme d'un ratio appliqué à la dépense totale. Selon les cas, ce ratio est fixe à 0,30 ou peut varier entre 0 et 0,50.
Si le décret est entré en vigueur dès le lendemain de sa publication, les propriétaires et gestionnaires d'immeubles ont jusqu'au 31 mars 2017 pour mettre en service les appareils permettant d'individualiser le décompte des dépenses de chauffage. Le décret précise également que ces appareils doivent être conçus de telle sorte que les relevés puissent être faits sans avoir à entrer dans les parties privatives.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret n°2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs (Journal officiel du 25 avril 2012).
