Habitat - Le nouveau régime des charges locatives récupérables

Un décret publié au Journal officiel du 26 décembre 2008 marque l'aboutissement d'un long processus engagé il y a plus d'un an (voir notre article ci-contre). Ce texte modifie en effet le régime de la récupération des charges locatives, régi jusqu'à présent par deux décrets du 9 novembre 1982 et du 26 août 1987. Ces dispositions sont applicables dans les immeubles appartenant aux organismes HLM, "nonobstant toute disposition ou stipulation contraire".
L'article L.442-3 du Code de la construction et de l'habitation définit les charges récupérables sur les locataires comme celles exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (récupération de la taxe sur les ordures ménagères, par exemple).
Devant les difficultés récurrentes soulevées par l'interprétation de ces différentes notions, la ministre du Logement, Christine Boutin, a demandé, en septembre 2007, à la Commission nationale de concertation (CNC) - organisme consultatif rassemblant des représentants des bailleurs, des locataires et des gestionnaires - d'engager une réflexion sur les frais de gardiennage, afin d'"adapter le dispositif actuel de récupération des charges" auprès des locataires.
Le décret du 19 décembre 2008 résulte pour partie des réflexions de la commission. La principale innovation introduite par ce texte consiste en une définition très détaillée des charges récupérables relatives aux gardiens ou concierges. De deux lignes, la définition passe ainsi à une trentaine de lignes. Si le texte ne modifie pas le principe d'une récupération à 100% des charges relatives à "l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets (...) assurés par un employé d'immeuble", il crée en revanche deux régimes distincts lorsque ces tâches sont assurées par un gardien ou un concierge. La récupération est toujours de 75% lorsque ce dernier effectue à la fois les deux tâches (entretien des parties communes et élimination des rejets). Mais, désormais, le bailleur pourra aussi imputer à ses locataires 40% de la rémunération du gardien d'immeuble lorsque ce dernier n'effectue que l'une de ces deux tâches (la seconde étant assurée, par exemple, par un prestataire spécialisé). Jusqu'à présent, deux arrêts de la Cour de cassation interdisaient toute récupération dans ce cas de figure.
Le décret précise également la nature des composantes de la rémunération qui peuvent ou non être récupérées. En pratique, il allonge la liste des éléments qui ne peuvent être récupérés par le bailleur. Ainsi, la non-déductibilité du salaire en nature, limitée jusqu'alors aux gardiens, est étendue aux employés d'immeuble. De même, certains éléments comme "les indemnités et primes de départ en retraite, de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur, la cotisation à la médecine du travail" ne seront plus récupérables sur les locataires, pour les gardiens comme pour les employés d'immeubles.
Enfin, le décret précise le contenu des "charges d'encadrement technique", en y ajoutant les mots "chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble". Ces charges ainsi définies sont récupérables sur les locataires à concurrence de 10% de leur montant.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : décret 2008-1411 du 19 décembre 2008 modifiant les décrets 82-955 du 9 novembre 1982 et 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d'habitation (Journal Officiel du 26 décembre 2008).