Terrains à bâtir : des prix trois fois plus élevés dans les très grandes agglomérations que dans les communes rurales

Selon une récente étude du Commissariat général au développement durable (CGDD), le prix médian des terrains à bâtir en 2013 était trois fois plus élevé dans les grandes agglomérations (110 euros/ m²) que dans les communes hors influence urbaine (33 euros/m²). Si le prix moyen d'un terrain constructible s'établit à 73 euros/m², l'hétérogénéité spatiale des prix est donc très forte, souligne ce document. Au niveau régional, le prix d'un mètre carré de terrain en 2013 variait de 17 euros dans le Limousin à plus de 200 euros en Ile-de-France.

De moins de 15 euros/m² jusqu'à plus de 750 euros/m²

Les territoires urbains sont attractifs "en raison des nombreux emplois et équipements qu’ils accueillent. La demande en logement est donc forte alors que le foncier est déjà largement utilisé, ce qui pousse à la hausse les prix de l’immobilier et en particulier du foncier, relève l'étude. Ainsi, les prix des terrains valant plus de 200 euros le m² se situent le plus souvent au voisinage des capitales régionales dont certains lieux proches de Paris où les prix dépassent même les 750 euros/m²." Les prix sont également élevés dans des territoires, même ruraux, des littoraux (en particulier le littoral méditerranéen) et "en bordure des frontières avec les pays limitrophes à la France vers lesquels de nombreux actifs se dirigent quotidiennement pour aller travailler", poursuit-elle. Les prix les plus faibles se situent en général dans les autres espaces ruraux.
L’étude constate que ce sont les communes éloignées des agglomérations qui concentrent la plus forte proportion de terrains les moins chers (avec 25% des terrains à un prix inférieur à 15 euros/ m², et 59% en dessous de 43 euros/m², contre 25 % pour l’ensemble des aires urbaines). Dans les communes situées hors de l’influence d’un pôle, les écarts de prix entre les terrains sont aussi plus importants puisque "les 25% de terrains aux prix les plus élevés coûtent au moins 4,5 fois plus cher que les terrains" les moins onéreux.

L'influence contrastée des aires urbaines sur leur voisinage

L’étude montre en outre que "les principales agglomérations françaises présentent des prix élevés à la fois en leur sein et dans un voisinage assez grand". La décroissance des prix est de l’ordre de 2,3% par kilomètre dans les très grandes aires urbaines. C’est le cas notamment des métropoles de Paris, Lyon et Marseille, ainsi que de certaines autres aires de grandes capitales régionales (Lille, Bordeaux, Toulouse) et de certaines zones littorales ou transfrontalières (dans le Sud-Est, sur la côte atlantique ou au niveau des frontières belge et allemande).
En revanche, d'autres très grandes aires urbaines moins peuplées "et pour lesquelles les prix sont plus élevés que dans leur voisinage immédiat" (Dijon, Amiens, Besançon, Reims) présentent "une décroissance des prix marquée dans leurs espaces proches", selon l'étude. En 2013, le prix moyen dans le bassin de vie de Dijon était en moyenne supérieur à la moyenne nationale de tous les bassins de vie (114 contre 66 euros/m²) mais inférieur à la moyenne nationale dans son voisinage (45 euros/m²). Les aires urbaines "assez grandes" comme Alençon et les "moyennes aires urbaines" comme L’Aigle, "sont les lieux où les prix décroissent le plus quand on s’éloigne de leurs pôles", souligne l'étude (respectivement -3% et -2,8% par kilomètre parcouru depuis les centres).
Cette chute des prix touche moins fortement, en général, les petites, moyennes, et assez grandes aires urbaines, et leur voisinage (de l’ordre de 2,2 % par kilomètre), car elles "ont des prix globalement faibles par rapport à la moyenne française, ce qui laisse une faible possibilité de décroissance des prix en s’éloignant des communes centres de ces aires", note l’étude.