Régulation des meublés de tourisme : la proposition de loi adoptée en commission

La proposition parlementaire de loi (PPL) visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif a été très largement adoptée, mardi 28 novembre, en commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale. Lancée en avril dernier par Annaïg Le Meur, députée du Finistère, et Iñaki Echaniz, député des Pyrénées-Atlantiques, et destinée à faire face à l'essor des locations touristiques de courte durée, cette PPL "transpartisane" a été sensiblement modifiée par de nombreux amendements.

À l'initiative de ses rapporteurs, le titre même de la PPL a changé afin de supprimer la mention "en zone tendue", le texte ayant à leurs yeux "vocation à pouvoir être appliqué à l'ensemble des territoires affectés notamment par une attrition du logement".

Autorisation préalable

Pour remédier aux déséquilibres du marché locatif, le texte prévoit tout d'abord de soumettre les logements loués en courte durée à la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le but ? Éviter les fuites vers le marché touristique de logements exclus du marché locatif de longue durée.

En conséquence, le conseil municipal pourra soumettre la mise en location des meublés de tourisme à un régime d'autorisation préalable fondée sur la présentation d'un DPE. Si un tel régime n'est pas mis en place, le maire pourra cependant mettre en demeure un bailleur de lui transmettre un DPE conforme et, le cas échéant, sanctionner tout manquement.

La deuxième série de mesures donne de nouveaux outils de régulation aux élus locaux. Un nouvel article vise ainsi à donner aux communes la possibilité d'abaisser à 90, au lieu de 120 actuellement, le nombre maximal de jours durant lesquels une personne peut offrir à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale.

Limitation des autorisations de changement d'usage temporaire

Le régime du changement d'usage d'un local qui ne concerne actuellement que les communes de plus de 200.000 habitants et les trois départements de la petite couronne parisienne, est élargi à l'ensemble des zones tendues au sens du décret du 25 août 2023 mais aussi aux territoires qui, non compris dans le champ d'application du décret, adopteront une délibération motivée au regard de la tension immobilière du marché locatif local. Autrement dit, les élus pourront également mettre en place, sur cette base, un régime d'autorisations préalables à la location touristique.

Dans le même ordre d'idées, un amendement institue la faculté, pour les communes qui le souhaitent, de limiter le nombre d'autorisations de changement d'usage temporaire pour la location de courte durée, mais aussi de fixer la durée de l'autorisation, qui doit être la même pour toutes les autorisations, ainsi que la procédure de sélection des candidats.

De plus, afin d'améliorer la connaissance des exécutifs locaux de leur parc immobilier touristique et de renforcer la mise en œuvre de leurs moyens d'action, un numéro de déclaration ou d'enregistrement des meublés de tourisme sera généralisé.

Par ailleurs, le plan local d'urbanisme (PLU) des collectivités comptant plus de 20% de résidences secondaires pourra délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, les nouveaux locaux sont exclusivement destinés à l'usage d'habitation.

Zones rurales et stations de sport d'hiver ménagées

La troisième mesure, sans doute la plus spectaculaire, s'en prend à la "niche fiscale" dont bénéficient actuellement les locations meublées de courte durée en alignant leur fiscalité sur celle des locations de longue durée.

Dans le détail, l'abattement fiscal micro-BIC des meublés de tourisme classés est abaissé de 71% à 30% dans la limite d'un plafond de revenus de 30.000 euros (contre 188.700 euros actuellement). Pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale très peu dense ou en station classée de sport d'hiver, l'abattement de 30% est complété d'un abattement supplémentaire de 41% (soit 71% au total) dans la limite d'un plafond de 50.000 euros.

Enfin, pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement est également abaissé à 30%, dans la limite de 15.000 euros. Au-delà de ce plafond, les propriétaires seront soumis au régime réel. 

Iñaki Echaniz a réagi en affirmant que ce vote en commission était "un premier pas essentiel pour nos communes et leurs habitants qui étouffent face à la progression ingérable des meublés de tourisme". La PPL doit être examinée le 4 décembre en séance publique.