Logement social - Rapport annuel Miilos : le service rendu au locataire est de qualité

Dans son rapport d'activité 2007, la mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos) "investie d'une mission de contrôle du logement social", met en perspective les points faibles de la gestion locative des organismes HLM. Au cours de l'année 2007, la Miilos a rendu 184 rapports définitifs recouvrant 18% du total du parc locatif social dont près des deux tiers concernent des offices publics de l'habitat et des sociétés anonymes d'HLM .
Sur la base d'une enquête auprès de 25 contrôles d'organismes, la Miilos constate que les observatoires locaux ne recensent pas de manière exhaustive les demandes et plus précisément celles des publics prioritaires de la loi Dalo. La mission regrette que les contingents soient mal identifiés. Alors que l'augmentation du supplément de loyer de solidarité, préconisée par le gouvernement, est peu appliquée par les organismes contrôlés, les politiques globales d'augmentation des loyers peuvent conduire à des dérives. A l'inverse, la mission interministérielle considère que la gestion de proximité est un point fort pour la majorité des organismes contrôlés en 2007 : en effet, la qualité du service rendu est satisfaisante pour 63% d'entre eux".

Un soutien plus ou moins affirmé des collectivités

En matière patrimoniale, des efforts restent à faire : le nombre des plans stratégiques de patrimoine augmentent de manière pondérée et leur niveau d'avancement est très divers. L'impact des projets de rénovation urbaine justifie pourtant une "visibilité patrimoniale et financière". Enfin, la politique de vente, analysée par la mission avant la signature des accords entre l'Etat et les organismes en décembre 2007, demeure "un phénomène marginal mais qui se déroule dans des conditions réglementaires généralement satisfaisantes". Autre constat, le développement de l'offre nouvelle est hétérogène car elle est liée à la capacité des organismes à anticiper les besoins et "au soutien plus ou moins affirmé des collectivités territoriales".
En 2007, la Miilos a porté un regard particulier sur l'application des exigences réglementaires en matière de sécurité et de santé des locataires. Sur la sécurité des ascenseurs, sur les 124 organismes concernés par la réglementation, 89% sont en conformité. Constat similaire en matière de sécurité des portes et portails automatiques ou de sécurisation des halls d'entrée ou de réglementation accessibilité. A l'inverse, la Miilos s'étonne que 23% des organismes contrôlés ne respectent pas la réglementation en matière de diagnostics amiante.
La réforme annoncée par le projet de loi présenté en juillet dernier au Conseil des ministres va-t-elle répondre de manière satisfaisante aux dysfonctionnements pointés par la Miilos et va-t-elle impacter le mode de contrôle aujourd'hui exercé par la mission ? L'article 1er du projet oblige en effet chaque organisme de logement à passer avec l'Etat, avant la fin de 2010, une convention d'utilité sociale (engagements en termes de construction, de qualité du service, de conditions d'occupation ou de politique patrimoniale). Voir notre article "Mobilisation pour le logement : les points clefs du projet de loi ", 28 juillet 2008).

Clémence Villedieu

Situation financière : tout va très bien...

Sur le chapitre financier, la Miilos n'est pas pessimiste : 60% des organismes contrôlés ont une situation financière bonne, voire excellente, les 40% restants ont donc une situation médiocre, voire très préoccupante. Pourtant, ces derniers pèsent plus lourd avec un parc de 253.100 logement soit le double de la première catégorie. La gestion de la dette des HLM qui ne relève pas d'une réglementation contraignante, et plus précisément l'usage de produits structurés, ne répond pas toujours au principe de prudence comptable. Dès 2008, la Miilos va donc engager un contrôle spécifique pour veiller notamment à ce que toute décision en matière de gestion de la dette soit prise par une responsable compétent et que les risques encourus soient provisionnés en conséquence. Elle veillera aussi à prévenir "toute intention spéculative ayant pour conséquence une prise de risque sans lien avec le contexte économique de l'organisme".