Projet de loi 3DS et pérennisation de la loi SRU : "une vraie belle politique publique", selon Emmanuelle Wargon

Après l'accord trouvé en commission mixte paritaire (voir notre article du 1^er février 2022), l'Assemblée nationale le 8 février, puis le Sénat le lendemain, ont définitivement adopté le projet de loi 3DS, autrement dit "relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale" (voir notre article du 9 février 2022). Sauf recours en Conseil constitutionnelle, la loi 3DS devrait être rapidement publiée. À l'occasion de ces ultimes votes, qui concluent une démarche engagée à l'issue du Grand Débat de 2018, Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement, a organisé une conférence de presse sur cette dimension importante du texte (voir notre article du 17 décembre 2021), sur laquelle Localtis reviendra dans une analyse détaillée de l'ensemble de la loi.

Contrat de mixité sociale : "une main tendue aux élus"

Pour Emmanuelle Wargon, le principal apport du texte en matière de logement réside dans la pérennisation de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbains) du 13 décembre 2000, ou plus précisément de son article 55, qui fixe un taux minimum de logements sociaux à atteindre par les collectivités concernées. Sans modification législative, les effets de l'article 55 devaient en effet prendre fin en 2025. Pour la ministre du Logement, cette pérennisation constitue l'exemple d'"une vraie belle politique publique, même si rien n'est jamais acquis". Elle rappelle en effet que depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, 900.000 des 1,8 million de logements sociaux supplémentaires ont été construits dans des communes soumises aux obligations de l'article 55.

Cette pérennisation de l'article 55 s'accompagne d'une adaptation du rythme de rattrapage, pour les communes aujourd'hui déficitaires. La loi 3DS prévoit en effet un rythme de rattrapage d'un tiers du retard par période triennale. Mais ce rythme peut être ramené à un quart par période triennale, si la collectivité signe avec le préfet un contrat de mixité sociale, dans lequel elle prend un certain nombre d'engagements sur trois périodes triennales. Pour Emmanuelle Wargon, il s'agit là d'"une main tendue aux élus", dans le cadre de la réactivation du couple maire-préfet.

Le contrat de mixité sociale suscite cependant, chez certains acteurs du logement social, la crainte d'un "détricotage" dissimulé de la loi SRU. La ministre du Logement s'est donc voulue très ferme : "On maintient l'exigence de production de logements sociaux, mais on permet juste d'adapter la trajectoire, notamment pour des opérations d'aménagement lourdes exigeant plusieurs années". En outre, "la signature du préfet est un garde-fou".

La CIA au secours de l'attribution des logements sociaux

Dans le même esprit de réalisme, le projet de loi 3DS revoit également, à la marge, les cas d'exonération des obligations de la loi SRU, par exemple pour les communes ayant au moins 50% de leur territoire inconstructible, pour celles touchées par le recul du trait de côte ou grevées par des champs de captage d'eau potable. Mais la commission mixte paritaire a ajouté un garde-fou en prévoyant que, pour ces communes, toute opération de construction sur le reste du territoire devra comporter une part minimale de 25% de logement sociaux.

La loi 3DS aménage aussi la procédure d'attribution des logements sociaux. Elle prévoit en effet que les territoires qui en ont l'obligation depuis la loi Égalité et Citoyenneté de 2017 auront huit mois, à compter de la publication de la loi 3DS, pour signer une convention intercommunale d'attribution (CIA). Le délai pour signer cette convention sera de deux ans pour les autres territoires. La CIA fixera notamment des objectifs d'attribution de logements sociaux pour les ménages modestes en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). L'objectif est de renforcer la mixité sociale et de mieux répondre aux besoins de logement des "travailleurs clés", notion apparue avec la crise sanitaire, mais qui méritera d'être précisée.

Encadrement des loyers : réouverture des candidatures

Emmanuelle Wargon a également mis en avant d'autres avancées du projet de loi 3DS. C'est le cas de la prolongation de l'expérimentation de l'encadrement des loyers, qui s'accompagne également de la réouverture (jusqu'en novembre 2022) des candidatures pour de nouveaux territoires. La communauté d'agglomération du Pays basque a déjà fait part de son intérêt. Selon l'entourage de la ministre, d'autres territoires sont également intéressés, mais le gouvernement ne souhaite pas anticiper leurs annonces. À cette occasion, Emmanuelle Wargon a confirmé la réponse négative opposée à Grenoble et à son agglomération, dans la mesure où les conditions prévues par la loi Elan de 2018 – à commencer par les tensions sur le logement locatif – ne sont pas remplies sur ce territoire. Toujours sur l'encadrement des loyers, la loi SRU va aussi permettre d'étendre aux annonces de location des particuliers les obligations de transparence qui viennent d'être mises en place pour les professionnels de l'immobilier (voir notre article du 7 février 2022).

Parmi les autres avancées de la loi SRU, Emmanuelle Wargon a également cité la poursuite du déploiement du dispositif du bail réel solidaire (BRS) – avec en particulier la création d'un bail adapté permettant d'intégrer des commerces à l'opération –, l'amélioration de la récupération des "biens sans maître" par les collectivités, ou encore une habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnance pour améliorer la prise en charge assurantielle des logements touchés par le retrait du trait de côte.