Logement - Plus de 40% des ménages primo-accédants dans le neuf bénéficiaient d'un PAS ou d'un PTZ en 2014

Alors que François Hollande vient d'annoncer l'élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) afin de "permettre au plus grand nombre de Français de devenir propriétaires" (voir notre article ci-contre du 2 novembre), une étude sur l'accession sociale à la propriété publiée par le Crédit foncier montre que, dans le neuf, plus de quatre ménages sur dix sont devenus propriétaires primo-accédants en 2014 grâce au PTZ lancé en 1995, et au prêt à l'accession sociale (PAS) mis en place en 1993. L'étude en conclut logiquement que "ces deux prêts jouent un rôle moteur dans l'accession à la propriété".
Pour rappel, la réforme du PTZ pourrait être portée dans le projet de loi de finances rectificative pour 2015, tandis que le projet de loi de finances pour 2016 renonce à supprimer l'APL accession (voir notre article ci-contre du 23 septembre 2015).

Le PAS couvre 86% du coût de l'opération

En 2014, 414.000 ménages primo-accédants sont devenus propriétaires grâce à un crédit immobilier - tous types confondus -, dont 116.500 dans le neuf. Cette même année, 58.603 opérations d'accession ont été financées par un PAS (contre 60.761 en 2013), pour un montant de 7,2 milliards d'euros. Depuis 2010, 283.762 opérations d'accession ont bénéficié d'un PAS, soit une moyenne annuelle de 56.752 contrats. Au 15 juin 2015, l'encours total des PAS atteignait ainsi environ 46 milliards d'euros.
En moyenne, 14% des opérations de primo-accession sont financées par un PAS : 18% dans le neuf et 13% dans l'ancien. Depuis 2010, cette part est en hausse dans l'ancien, mais elle recule dans le neuf. Si on rapporte le nombre de PAS à l'ensemble des opérations d'accession en 2014 (donc au-delà des seules primo-accessions), la part des PAS tombe à 9% (13% dans le neuf et 8% dans l'ancien).
En 2014 - et pour les seuls PAS distribués par le Crédit foncier, qui représente néanmoins 43% du marché -, le montant moyen de l'opération d'acquisition s'élevait à 171.000 euros, le montant total financé à 152.000 euros et le montant moyen du PAS accordé à 130.000 euros, soit 86% du financement total. La durée moyenne contractuelle du prêt était égale à 26,5 ans.
L'âge moyen des emprunteurs est de 34 ans (contre 38 ans pour le total des accédants) et 77% d'entre eux ont moins de 40 ans (contre 61%). Par ailleurs, 22% des emprunteurs ont un revenu annuel inférieur à 20.000 euros, 21% compris entre 20 et 25.000 euros, 16% entre 25 et 30.000 euros et 16% entre 30 et 35.000 euros.

L'évolution erratique du PTZ

Pour sa part, le prêt à taux zéro a financé 48.096 opérations d'accession en 2014. Ce chiffre est en hausse de 11% par rapport à 2013 (43.378 opérations). A la différence du PAS, le PTZ a connu une évolution très erratique, avec le recentrage drastique de ses conditions d'attribution et de son zonage en 2012. En 2011, le nombre de PTZ attribués était ainsi de 351.932, soit sept fois plus qu'en 2014... Au cours des dix dernières années (2005-2014), 1,92 million d'opérations d'accession ont été financées par un PTZ, soit une moyenne annuelle de 191.700 accessions, quatre fois plus que le volume de 2014.
En termes de montant, la moyenne des PTZ s'élève à 40.086 euros et ce chiffre est stable par rapport à 2013. Le volume total des PTZ attribués en 2014 s'est élevé à 1,928 milliard d'euros (+10,3% par rapport à 2013), contre 8,18 milliards d'euros en 2011.
Le PTZ est ainsi présent dans 11% des opérations de primo-accession à la propriété réalisées en 2014 : 40% dans le neuf et 0% dans l'ancien (puisque le PTZ dans l'ancien a été supprimé en 2012). Sa part dans l'ensemble des opérations d'accession est de 7% (28% et 0%).
En 2014 - et pour les seuls PTZ distribués par le Crédit foncier, qui représente néanmoins 24% du marché -, le profil des opérations réalisées et des bénéficiaires du prêt est en définitive assez voisin de celui observé pour le PAS, à l'exception de la part du prêt dans le total de l'opération. Le montant moyen de l'opération d'acquisition s'élevait ainsi à 192.000 euros, le montant total financé à 175.000 euros et le montant moyen de PAS accordé à 42.000 euros, soit 24% du financement total. Pour sa part, la durée moyenne contractuelle du prêt était égale à 22 ans.
En termes de profil, l'âge moyen des emprunteurs est de 33 ans et six mois (contre 38 ans pour le total des accédants) et 79% ont moins de 40 ans (contre 61%). Par ailleurs, 17% des emprunteurs ont un revenu annuel inférieur à 20.000 euros, 21% compris entre 20 et 25.000 euros, 18% entre 25 et 30.000 euros et 16% entre 30 et 35.000 euros.
A noter : l'étude du Crédit foncier propose également une chronologie synthétique de l'histoire de l'accession sociale depuis 1954, qui met en évidence la gestion par à-coups des politiques du logement... 

Jean-Noël Escudié / PCA

Accession à la propriété : les Coop HLM font leurs propositions
Les coopératives d'HLM, qui sont au sein du Mouvement HLM spécialisées dans l'accession sociale sécurisée à la propriété, ont accueilli "avec satisfaction" les déclarations de François Hollande sur l'élargissement du PTZ, estimant qu' "une amélioration de ce produit était indispensable pour soutenir et amplifier l'accès à la propriété". Mais la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM (FNSCHLM) estime aussi qu'il est "fondamental, pour encourager l'accès à la propriété des ménages aux revenus les plus modestes, d'améliorer le prêt social location-accession (PSLA)". Elle propose trois pistes d'amélioration : permettre à tout ménage ayant signé un contrat de location-accession de pouvoir mobiliser, lors de sa levée d'option, un prêt à taux zéro dans les conditions d'origine si elles lui sont plus favorables (mesure prévue à l'Agenda HLM signé avec le Premier ministre en septembre 2014) ; un élargissement du PSLA à l'acquisition dans l'ancien avec travaux et éligibilité des locataires-accédants au prêt à taux zéro lors de la levée d'option ; rendre éligible tout occupant d'un logement PSLA au PTZ (et non plus seulement le premier occupant).
Et pour éviter que ces mesures ne pèsent sur les prix à la hausse, la Fédération demande un élargissement de la TVA à taux réduit à 5,5% aux opérations d'accession sociale sécurisée basée sur une dissociation du foncier et du bâti. Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la FNSCHLM, appelle également de ses voeux la mise en place d'un groupe de travail chargé de développer les pratiques de foncier différé ainsi que la publication rapide des textes sur les offices de foncier solidaire et le bail réel solidaire "qui permettront la mise en place d'outils de régulation puissants".

V.L.