Plus de 24.000 logements en BRS livrés ou en projet
L’association Foncier Solidaire France, qui réunit les organismes de foncier solidaire (OFS), vient de réactualiser les données de son observatoire sur le bail réel solidaire (BRS). Militant pour le développement de la production de logements en BRS, l’association fondée en 2021 propose ainsi une vision prospective de l’état de ce marché spécifique d’ici à 2028.
© Foncier Solidaire France et Adobe stock
Depuis la présentation en fin d’année des chiffres de son observatoire de la production de logements en BRS (bail réel solidaire), l’association Foncier Solidaire France (FSF) a intégré de nouvelles données récoltées auprès de ses adhérents, soit environ la moitié des OFS (organismes de foncier solidaire) agréés dans l’Hexagone. Sur les 64 adhérents à FSF, 36 ont déjà livré des logements en BRS, qui représentent 93% de la production livrée à l’échelle nationale, et 28 déclarent porter actuellement de nouveaux projets. Au total, FSF a répertorié 3.709 logements livrés, dont 86% sont issus de programmes neufs et 14% via des ventes de logements HLM. En parallèle, 19.484 logements en BRS sont en projet, dont l’essentiel en programmes neufs, ce qui porte le contingent de logements livrés ou en projet à plus de 24.000.
Bref rappel du principe du BRS, ce dispositif d’accession sociale à la propriété destiné à des ménages sous plafond de ressources : la dissociation du foncier et du bâti. Le ménage acquiert uniquement le logement tandis qu’un OFS agréé par l’État garde la propriété du terrain. L'acquéreur acquitte une faible redevance mensuelle auprès de l’OFS.
Sur le plan géographique, l’observatoire établit qu’en novembre 2024, les logements livrés dans le neuf se concentraient dans neuf régions métropolitaines : Bretagne, Nouvelle-Aquitaine, Pays de la Loire, Occitanie, Paca, Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France, Hauts-de-France et Grand Est. Pour autant, les projets répertoriés par les OFS permettent d’établir qu’à horizon 2028, toutes les régions seront concernées. Une production localisée essentiellement dans les zones tendues A bis et A (58%), à l’image des programmes déjà livrés (63%), même si l’association FSF anticipe une progression des projets en zonage B1. D’une manière générale, la production se concentre dans les communes SRU (85% des BRS livrés et 78% des projets) et assez peu dans les communes carencées (9%).
S’agissant de la typologie des projets BRS dans le neuf, l’observatoire de Foncier Solidaire France relève une majorité écrasante de logements collectifs (83%) et assez peu de programmes mixtes (5% des livrés et 7% des projets en cours). Quant à la taille des logements, il s’agit la plupart du temps de logements de taille intermédiaire (2 à 3 pièces), avec une tendance qui semble se dessiner en faveur de l’augmentation de la part des 3 pièces qui représentent 48% des BRS en projet contre 42% des livrés.
Des programmes portés majoritairement par des OLS
Foncier Solidaire France a également passé au crible "l’économie des programmes" dans le neuf pour établir une redevance foncière moyenne au m² de 1,12 euro par mois, qui devrait croître très légèrement à 1,31 euro du m² en raison de la conjoncture immobilière. Quant au prix des logements BRS dans les programmes neufs déjà livrés, il s’établit en moyenne à 2.569 euros du m².
La durée des BRS répertoriés est généralement de 99 ans (46%) et descend rarement en dessous de 80 ans. Une tendance qui semble se confirmer avec les projets en cours (52% de baux de 99 ans). Les programmes de logements en BRS livrés ou en projet sont également majoritairement (54%) portés par des organismes de logements sociaux (OLS), même si les promoteurs privés représentent 30% du volume total des logements en projet. Des acteurs, publics et privés, qui sont également en première ligne en matière de commercialisation avec une part prépondérante pour les OLS (64% des BRS livrés).
S’agissant de l’origine des fonciers des programmes livrés, les aménageurs (29%), collectivités (21%) et promoteurs (17%) forment un trio de tête qui, pour les projets en cours de développement, devrait enregistrer une montée en puissance de ces derniers (26%). Enfin, sans surprise, les acquéreurs de logement en BRS sont essentiellement des ménages de petite taille composés à 45% d’une personne et à 24% de deux personnes - "des ménages aux revenus (très) modestes, sous les plafonds PSLA", précise l’étude de l’observatoire de FSF.
Les BRS via les ventes HLM constituent une seconde catégorie, qui concerne environ 1.000 logements livrés répertoriés et à peine plus en projet. Dans ce cas de figure, sur le plan géographique, la région Normandie concentre l’essentiel des livraisons à novembre 2024 alors que Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine et Île-de-France accueillent le plus important contingent de logements BRS en projet. S’agissant du zonage, FSF observe les mêmes tendances que pour les programmes neufs même si dans les logements BRS livrés, le zonage B1 est majoritaire (57%). Seule distinction notable, la taille des logements est supérieure à celle enregistrée dans les programmes neufs avec 43% de 3 pièces et 37% de 4 pièces.
Au-delà des données brutes, le sujet de la revente des logements en BRS est appelé à prendre mécaniquement de l’ampleur dans les années à venir, même si à ce stade, seuls 39 reventes ont été répertoriées dans huit départements. Mais "la dynamique est enclenchée", souligne Alexandre Coulondre, chercheur et animateur de l’observatoire. Des reventes qui concernent en très large majorité des biens acquis dans des programmes neufs.
