Logement - Majoration des droits à construire : ce que dit le projet de loi

Le gouvernement a déposé sur le bureau de l'Assemblée nationale le 8 février 2012 le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire. Ce texte avait été examiné le même jour en Conseil des ministres. Comme il l'avait annoncé lors de son intervention télévisée le 28 janvier, le chef de l'Etat en attend un potentiel de construction supplémentaire de 20.000 à 40.000 logements par an pendant trois ans, si du moins les collectivités territoriales se saisissent des possibilités offertes par le projet de loi.
Le texte, qui va rapidement entamer son parcours parlementaire - l'urgence ayant été déclarée, ce qui va permettre une procédure accélérée -, est conforme aux grandes lignes annoncées. Il confirme ainsi que la majoration du COS (coefficient d'occupation des sols) sera bien de 30%, "pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation". Cette majoration de 30% s'appliquera aux règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de COS.
Cette disposition sera mise en oeuvre uniquement dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan d'aménagement de zone en vigueur à la date de publication de la loi. Autres restrictions prévues par le projet de loi : il exclut de son champ d'application les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, les secteurs sauvegardés et les règles spécifiques posées par les lois sur le littoral et la montagne. De même, la mise en oeuvre de ses dispositions ne peut avoir pour effet de modifier une règle édictée par une servitude d'utilité publique. La majoration de 30% des droits à construire s'appliquera aux demandes de permis et aux déclarations déposées avant le 1er janvier 2016.

Des précisions sur la procédure

Le plus important réside toutefois dans le mécanisme mis en oeuvre pour respecter les compétences des collectivités territoriales en matière d'urbanisme et de logement. Le projet de loi prévoit ainsi que la majoration de 30% des droits à construire ne s'appliquera pas "si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant l'entrée en vigueur de la loi [...], une délibération faisant application du sixième alinéa de l'article L.123-1-11" (possibilité de déroger au PLU). Le texte apporte des précisions sur la procédure. Ainsi, l'autorité compétente en matière de PLU aura six mois, à compter de la publication de la loi, pour mettre à la disposition du public "un document présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30% [...] sur le territoire de la ou des communes concernées et évaluant son impact sur la réalisation des objectifs mentionnés à l'article L.121-1". Le public disposera ensuite d'un délai d'un mois pour faire part de ses observations. Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) présenteront alors la synthèse des observations devant l'assemblée délibérante ou le conseil municipal. La majoration de 30% sera dès lors applicable à l'issue d'un délai de huit jours suivant la présentation de cette synthèse, sauf si l'organe délibérant décide, au vu des résultats de la consultation du public, qu'elle ne s'appliquera pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération prévue au sixième alinéa de l'article L.123-1-11 (voir plus haut). Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI pourront également revenir, à tout moment, sur l'application de la majoration.
Le projet de loi prévoit également la possibilité, pour une commune membre d'un EPCI, d'appliquer ou d'écarter la majoration de 30% "nonobstant toute délibération contraire de l'établissement public". En d'autres termes, une intercommunalité ne pourra pas imposer sa position - favorable ou défavorable à la majoration - à une commune membre.
A la suite d'un accord entre le gouvernement et sa majorité parlementaire, un autre aménagement pourrait être introduit lors du débat. Il consisterait, selon les explications fournies par Christian Jacob, président du groupe UMP à l'Assemblée, en une disposition permettant qu'"au sein d'une même commune, il y ait possibilité de zoner les 30%", ce que Nicolas Sarkozy avait exclu dans un premier temps. Le projet de loi de finances rectificative, que la commission des finances de l'Assemblée a déjà commencé à examiner, pourrait également servir de support à quelques aménagements ou à des mesures complémentaires en matière de logement. Ainsi notamment, un amendement signé François Scellier entend "revisiter" le dispositif de majoration de la taxe foncière sur les proporiétés non bâties afin que cette majoration soit "mieux ciblée sur les terrains à bâtir en priorité dans les zones tendues".

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : projet de loi relatif à la majoration des droits à construire (déposé sur le bureau de l'Assemblée nationale le 8 février 2012).