Congrès HLM - Logement social : combien ça coûte ?

Dans ses résolutions finales adoptées le 21 septembre, le mouvement HLM a fait part de sa "grande inquiétude concernant la dégradation des équilibres de l'économie" de ce secteur. "Sous-actualisation des barèmes d'APL, hausse du taux des prêts sur livret A, accroissement continu des coûts de production, sous-actualisation des aides à la pierre, non-règlement de la dette de l'Etat, les fonds propres des organismes sont extrêmement sollicités"... autant de questions en suspens. Pour le mouvement HLM, le temps n'est plus aux déclarations dénonçant la crise du logement mais, à la veille des échéances électorales, la vigilance s'impose. Une convention devrait, en décembre prochain, arrêter la liste des propositions des organismes aux futurs candidats. Et le président, Michel Delebarre, voit son mandat prolongé jusqu'en 2008 "afin que l'Union puisse franchir ces échéances".

Un accroissement continu des coûts de revient

Le salon qui accompagnait le congrès a réuni, sur deux halls du parc des expositions de Bordeaux Lac, plus de 200 exposants de services, de produits industriels et d'entreprises du bâtiment. La bonne humeur était de mise. "La croissance est tirée par le BTP, la belle affaire !, a lancé, dans une salle attenante, le délégué général de l'USH. Les aides budgétaires de l'Etat n'ont pas le même caractère inflationniste que celui du marché de l'immobilier !" Le rapport du groupe de travail sur la mise en oeuvre du volet logement du plan de cohésion sociale constate que l'évolution des prix de revient est plus rapide que l'évolution des revenus des ménages. Jean-Louis Borloo s'était pourtant félicité, à deux reprises, avant l'ouverture du congrès, d'une baisse des prix à la vente et d'une hausse des loyers la plus faible depuis 1996.

Réapprendre le métier d'aménageur

Selon l'USH, les coûts de la production du locatif social subissent de fortes évolutions à la hausse, près de 7,2% par an, touchant les trois postes du prix de revient : le bâtiment, la charge foncière et les honoraires. S'y ajoutent des coûts supplémentaires dus aux exigences réglementaires toujours croissantes (réglementation thermique, prise en compte du handicap...). La DGUHC estime les surcoûts engendrés par ces nouvelles exigences de 4,5% à 17% en habitat collectif et de 6,5% à 21% en maison individuelle. Le poste foncier demeure largement à l'origine de cette hausse : l'augmentation du coût du foncier a été supérieure à celle de la construction au cours des huit dernières années. L'USH constate une quasi-disparition des réserves foncières des organismes et la diminution de celles de collectivités territoriales. L'USH reconnaît que les organismes HLM doivent initier une stratégie de développement : "Nous devons réapprendre le métier d'aménageur, de producteur de foncier sur le long terme", a constaté le délégué général, Paul-Louis Marty. Durant le congrès, le directeur général de la Caisse des Dépôts, Francis Mayer, a proposé un nouvel outil financier pour le foncier aux organismes HLM : "La CDC accordera des prêts avec un avantage équivalent à 15 années d'intérêts gratuits pour financer le foncier des logements locatifs neufs construits en remplacement des logements vendus."

Une utilisation croissante des fonds propres

Avec le plan de cohésion sociale, en 2005, le mouvement HLM devait réaliser 68.000 logements en locatif social : 63.500 ont  été réalisés.  Selon les hypothèses de l'USH, le plan de financement des organismes HLM fait ressortir une augmentation réelle de l'utilisation des fonds propres des organismes qui passent de 568 millions d'euros en 2005 à 719 millions d'euros. Les projections prévoient 957 millions de fonds propres en 2009. En contrepartie, la part de l'Etat va se stabiliser : si en 2006, elle s'élève à 452 millions d'euros contre 365 millions d'euros en 2005, elle devrait ne pas bouger jusqu'en 2009 (452 millions d'euros par an). En pourcentage, le prêt principal représente 76% du financement global en 2006,  8% de fonds propres (9% à partir de 2007) contre 5% pour les subventions de l'Etat (4% à partir de 2008).

Compensation pour l'augmentation du taux du livret A

Dans les résolutions, le mouvement HLM rappelle son "attachement au système de collecte actuel du livret A et à sa centralisation auprès de la Caisse des Dépôts". La Commission européenne considère que l'attribution des droits spéciaux pour la distribution du livret A constitue une restriction à l'installation d'autres banques sur le territoire français. L'Union sociale pour l'habitat, considérant que la procédure européenne remet en cause le financement du logement social,  est donc intervenue auprès de la Commission européenne pour lui présenter les risques qu'entraînerait une telle logique. Prêt à défendre cette position à Bruxelles,  Jean-Louis Borloo, ministre de la Cohésion sociale et du Logement, s'est engagé, en clôture du congrès, en réponse à la hausse récente du taux de livret A, à "ce que pour les nouvelles opérations de logement social, le taux des prêts consentis soit rendu inférieur de 0,2% aux conditions actuelles".  

Clémence Villedieu

La question du financement des projets non-prioritaires

Du côté de la rénovation urbaine, le mouvement HLM s'interroge dans ses résolutions finales sur les financements pour l'ensemble des quartiers identifiés par l'Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Qu'en est-il des opérations qui ne font pas partie des 188 quartiers prioritaires ? Philippe Van de Maele, directeur général de l'Anru, s'est voulu rassurant : "Sur les 340 projets qui seront financés, 200 sont déjà couverts avec l'aide des collectivités (régions et départements). Je ne pense pas  que nous arriverons au final à des situations de blocage."