Habitat / Urbanisme - Logement et urbanisme : ce qui va changer en 2017

Une bonne vingtaine de mesures et dispositions en matière d'urbanisme et d'habitat se mettront en place en 2017. Certaines ont déjà été adoptées dans le cadre des diverses lois Alur, Notr, Transition énergétique, Liberté de création, architecture et patrimoine... S'y ajoutent des dispositions votées en loi de finances pour 2017 et en loi de finances rectificative (voir notre article du 4 janvier).
Le recensement ne serait pas complet si on omettait les mesures prévues par le projet de loi Egalité et Citoyenneté adopté définitivement par l'Assemblée nationale le 22 décembre 2016. La loi devrait être publiée en janvier 2017, avec de nombreuses mesures d'application immédiate ne nécessitant pas de décrets. A mettre toutefois au conditionnel, au moins jusqu'à la décision du Conseil constitutionnel qui a été saisi le 27 décembre.

Urbanisme

PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL (PLUi). Comme prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, les communautés de communes et d'agglomération deviennent compétentes en matière de plan local d'urbanisme (PLU) à compter du 27 mars 2017 sauf si une minorité de blocage d'au moins 25% des communes représentant 20% de la population a été mise en oeuvre trois mois auparavant. Le projet de loi Egalité et Citoyenneté (Plec), qui a été adopté définitivement par l'Assemblée nationale le 22 décembre et fait l'objet d'une saisine du Conseil constitutionnel, prévoit que les collectivités fusionnées continuent à faire évoluer leurs PLU et PLUi le temps d'élaborer le PLUi sur l'ensemble de la nouvelle intercommunalité. Ce même texte entend assurer la continuité des procédures de schémas de cohérence territoriale (Scot) et de PLUi concernées par la révision des schémas départementaux de coopération intercommunale prenant effet au 1er janvier 2017. Si le Conseil constitutionnel ne revient pas sur cette mesure dans sa décision attendue fin janvier, elle aura un effet rétroactif au 1er janvier.

AUTORISATIONS D'URBANISME. Selon l'article 134 de la loi Alur, toutes les communes disposant d'une carte communale et n'ayant pas encore pris la compétence "délivrance des actes d'urbanisme au nom de la commune", sont automatiquement compétentes à compter du 1er janvier 2017.

RECOURS A UN ARCHITECTE. En application de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l'architecture et au patrimoine, le recours à un architecte sera obligatoire dans toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er mars pour les constructions d'une surface supérieure à 150 m2, à l'exception des bâtiments à usage agricole.

PERMIS DE CONSTRUIRE. Au cours du premier semestre 2017, la date d'affichage des permis de construire sera "sécurisée juridiquement", en figurant sur le panneau installé sur le terrain, selon l'une des mesures de simplification annoncées par le gouvernement début décembre 2016.

DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN. Dans le même train de mesures de simplification, il est prévu que d'ici les prochains mois, le maire ou le président de l'EPCI ne transmettront plus au conseil supérieur du notariat une copie des actes ayant pour effet d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application.

DÉMARCHE ÉCOQUARTIER. Les nouveaux critères de labellisation de la démarche Écoquartier sont entrés en vigueur dès ce début d'année 2017, pour la sélection des prochains lauréats de la démarche. L'objectif est d'avoir 500 EcoQuartiers labellisés en 2018.
 

Production de logements

NOUVEAU DISPOSITIF FISCAL POUR MOBILISER LES LOGEMENTS VACANTS. L'article 46 de la LFR 2016 crée un nouveau dispositif d'incitation fiscale dans le cadre d'un conventionnement avec l'Anah, qui remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien". Le propriétaire bailleur peut bénéficier d'une exonération de l'impôt sur le revenu allant de 15 à 70% des loyers perçus en fonction de la zone géographique où se situe son logement et du niveau de loyer. L'abattement est majoré à 85% s'il choisit de confier son logement en gestion à une association agréée d'intermédiation locative. Le dispositif entrera en vigueur le 31 janvier. Il avait été présenté fin novembre par Emmanuelle Cosse, comme un outil de lutte contre la vacance dans l'habitat, à la suite de la remise du rapport de Christophe Robert, délégué général de la fondation Abbé-Pierre, sur la mobilisation du parc privé pour les mal-logés. La ministre du Logement tablait alors sur la remise sur le marché 50.000 logements vacants en trois ans.

RECONDUCTION ET EXTENSION DU DISPOSITIF FISCAL "PINEL". L'article 68 acte la prorogation du dispositif fiscal "Pinel" en faveur de l'investissement locatif jusqu'au 31 décembre 2017 (soit un an de plus) et son extension dans des communes situées en zone C (zone jusqu'alors exclue du dispositif) dès lors que ces communes ont "des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière" (voir notre encadré ci-dessous sur les dérives du "Robien").

RÉFORME D'ACTION LOGEMENT. La réforme d'Action logement est entrée en vigueur le 1er janvier. Les 20 comités interprofessionnels du logement (CIL), ainsi que l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL), sont remplacés au 1er janvier 2017 par le nouveau groupe Action Logement composé de trois entités : Action Logement Groupe (ALG) est l'entité chargée du pilotage du groupe, avec pour mission essentielle de conclure avec l'Etat les conventions quinquennales et de veiller à leur mise en œuvre ; Action Logement Services, société filiale d'ALG, assure la collecte de la Peec (participation des employeurs à l'effort de construction) et la distribution des aides et services aux entreprises ; elle intervient aussi bien auprès des offices publics de l'habitat (OPH) que des entreprises sociales de l'habitat (ESH), contrôlées ou non par Action Logement ; Action Logement Immobilier, société filiale d'ALG, est chargée du pilotage des opérateurs immobiliers dépendant d'Action Logement et de mettre en œuvre la politique immobilière précisée dans les conventions quinquennales. Plusieurs textes réglementaires ont déjà été publiés pour assurer la transition entre l'ancienne à la nouvelle organisation d'Action Logement. La ministre du logement a encore présenté en conseil des ministres du 4 janvier un projet de loi ratifiant l'ordonnance du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la Peec. Voir notre article du 5 décembre 2016 "Action logement lance ses treize pôles régionaux".

Voir aussi, dans notre article du 4 janvier 2017 "Lois de finances et collectivités : toutes les mesures à la loupe" :
- l'incitation fiscale à la transformation des locaux industriels en logements (art.18 de la LFI 2017).

Habitat durable

En matière de transition vers l'habitat durable, plusieurs mesures sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2017. C'est le cas de l'obligation de réaliser des travaux d'isolation thermique lors de l'engagement de travaux de réhabilitation importants (ravalement de façades, rénovation de toiture...) ou de l'obligation, pour les constructions neuves faisant l'objet d'un permis de construire à compter du 1er janvier 2017, d'intégrer de nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique (pré-équipements nécessaires à l'installation de bornes de recharges pour les véhicules électriques, stationnement sécurisé des vélos...).
Deux autres mesures liées à l'habitat durable sont d'ores et déjà programmées. Ainsi, d'ici au 31 mars 2017, les frais de chauffage doivent être individualisés dans les immeubles collectifs dont les occupants peuvent régler individuellement leur niveau de chaleur sur la base d'un chauffage commun énergivore (consommation supérieure à 150 kWh/m2). De même, à partir du 1er juillet 2017, un diagnostic relatif aux installations intérieures de gaz et d'électricité devra être réalisé, par un diagnostiqueur agréé, lors de la mise en location d'un logement dans un immeuble collectif dont les installations ont plus de quinze ans.

Politique de peuplement

Les dispositifs permettant de mettre en oeuvre des politiques de peuplement en faveur de la mixité sociale dans les territoires et la lutte contre la ghettoïsation de certains quartiers sont pour partie (mais pour partie seulement) regroupés dans le projet de loi Egalité et Citoyenneté.

RÉFORME DES ATTRIBUTIONS DES LOGEMENTS SOCIAUX. Le projet de loi Egalité et Citoyenneté prévoit que 25% des attributions de logements en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) seront destinées au quart des demandeurs de logement social les plus pauvres. Pour améliorer la transparence dans les attributions, les bailleurs ont l'obligation de publier la liste des logements sociaux vacants, afin de favoriser la "location voulue", c'est-à-dire la possibilité pour un demandeur de logement social de se positionner lui-même sur les logements disponibles. Tous les réservataires de logement auront l'obligation de consacrer 25% de leurs attributions aux publics prioritaires. Pour permettre la mise en œuvre de cette réforme des attributions, une nouvelle politique des loyers sera mise en place pour les décorréler du financement d'origine.

ART.55 de la loi SRU. Le projet de loi Egalité et Citoyenneté prévoit de renforcer des obligations en matière de production de logements sociaux dans les communes récalcitrantes à l'article 55 de la loi SRU où la demande est importante et donne à l'Etat des moyens supplémentaires pour imposer la production de logements sociaux dans les communes ne respectant pas leurs obligations SRU. Voir aussi notre article du 20 avril 2016 "Loi SRU : bilan 2015 et perspectives après le vote de la loi Egalité et Citoyenneté".

PRÉVENIR LA DÉGRADATION DES COPROPRIÉTÉS. Depuis le 1er janvier, les copropriétaires, ont l'obligation de provisionner un fonds de réserve pour les travaux (permettant d'étaler les charges de copropriété dans le temps) et de se prononcer sur la volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG), afin de s'assurer de la situation générale de l'immeuble. Les nouvelles copropriétés sont obligées de s'immatriculer en ligne sur le site du site www.registre-coproprietes.gouv.fr. Les copropriétés existantes de 50 à 200 lots ont jusqu'au 31 décembre 2017 pour s'immatriculer, tandis que celles de plus de 200 lots avaient jusqu'au 31 décembre 2016 pour procéder à cette démarche.

RATTACHEMENT DES OPH COMMUNAUX. La loi Alur puis la loi Notr ont prévu le rattachement des offices publics de l'habitat (OPH) communaux aux EPCI compétents en matière d'habitat à partir du 1er janvier 2017. Exception pour les 43 OPH communaux situés dans le périmètre de la métropole du Grand Paris, qui toute l'année pour se rattacher aux établissement publics territoriaux (EPT). Le projet de loi Egalité et Citoyenneté précise qu'ils pourront le faire sans attendre l'approbation du plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement par la métropole du Grand Paris.

ENCADREMENT DES LOYERS A LILLE. L'encadrement des loyers prévu par la loi Alur entrera en vigueur à Lille à compter du 1er février 2017. C'est la seconde ville, après Paris en août 2015, à avoir franchi le pas.

PLAFOND DE RESSOURCES HLM. Les nouveaux plafonds de ressources annuelles pour l'attribution de logements locatifs sociaux, applicables depuis le 1er janvier 2017, ont fait l'objet d'un arrêté daté du 22 décembre 2016.

Voir aussi, dans notre article du 4 janvier 2017 Lois de finances et collectivités : toutes les mesures à la loupe :
- l'extension du "ruban" entourant les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) dans lequel le taux de TVA est réduit à 5,5%, pour les opérations d'accession sociale à la propriété. Sa largeur passe de 300 à 500 mètres sous conditions. (art. 30 de la LFI) ;
- la possibilité pour les communes et EPCI qui disposent de plus de 50% de logements sociaux de ne pas appliquer d'exonération de longue durée de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) en faveur de logements sociaux (art.94 de la LFI) et en faveur des nouveaux logements issus des opérations Anru de démolition-reconstruction (art.95 de la LFI) ;
- la signature d'une convention sur l'entretien et la gestion du parc social et intermédiaire pour pouvoir bénéficier de l'abattement de 30% de TFPB (art.47 de la LFR) ;
- l'automatisation de l'exonération de la taxe d'habitation sur les logements vacants détenus par les organismes HLM et les Sem (art. 96 de la LFI) ;
prorogation du "Malraux" jusqu'au 31 décembre 2019 pour les immeubles des quartiers anciens dégradés et des quartiers Anru. (art. 40 de la LFR).

Jean-Noël Escudié / PCA, Anne Lenormand, Valérie Liquet

Le Pinel va-t-il finir comme le Robien ?
L'article 68 de la loi de finances pour 2017 apporte une modification de taille au dispositif Pinel en faveur de l'investissement locatif. Il prévoit en effet que "dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux premier et deuxième alinéas [zones A et B, ndlr], la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière, qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis conforme du comité régional de l'habitat et de l'hébergement". En d'autres termes, l'amendement ouvre le dispositif Pinel aux communes de la zone C.
A l'origine, le Pinel était strictement cantonné aux communes situées en zone A, autrement dit les plus tendues en matière d'offre locative. Il a ensuite été étendu, par dérogation, à certaines communes de la zone B, dont la situation en matière de logement est pourtant nettement moins tendue. Désormais, il pourra également être mis en œuvre - sous réserve de la dérogation préfectorale - aux communes situées en zone C. Or l'expérience des dispositifs similaires précédents - comme le Robien - a pourtant mis en évidence les possibles effets pervers d'une trop grande extension géographique. De nombreux investisseurs, attirés par la déduction fiscale et le discours de certains promoteurs peu scrupuleux, se sont ainsi retrouvés propriétaires de logements impossibles à louer, faute d'une demande locale. Avec à la clé des situations parfois dramatiques face aux emprunts à rembourser et à la remise en cause de la déduction fiscale... L'exemple de certaines villes moyennes de zone B - le cas d'Angoulême est souvent mis en avant - est particulièrement éclairant sur ce point. Voir notre article du 5 novembre 2013 " Robien, Borloo, Scellier : toute la lumière sur ce que coûtent ces dispositifs éteints".

J.-N.E.