LCAP - L'obligation d'un architecte pour un lotissement supérieur à 2.500 m2 est entrée en vigueur
Après l'obligation, en vigueur depuis le 1er mars, de recourir à un architecte pour toute construction d'une superficie supérieure à 150 m2 au lieu de 170 m2 jusqu'alors (voir notre article ci-dessous du 28 février 2017), c'est une seconde obligation qui est entrée en vigueur le 1er mai. Comme la précédente, elle est issue de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l'architecture et au patrimoine (LCAP). Il s'agit en l'occurrence de l'obligation, pour obtenir un permis d'aménager, de recourir à un architecte pour obtenir un permis d'aménager pour les lotissements d'une surface supérieure à un seuil déterminé par décret. Lors de l'examen de la loi LCAP, cette mesure avait suscité de vifs affrontements entre les paysagistes et les architectes, les premiers se trouvant désormais placés sous la coupe des seconds pour les opérations importantes.
Pas d'obligation pour les modifications de permis déjà délivrés
Depuis lors, un décret du 27 février 2017 est venu fixer le seuil de déclenchement de l'obligation de recours à un architecte à 2.500 m2, avec une prise d'effet pour les demandes de permis d'aménager déposées à compter du 1er mai 2017 (voir l'encadré de notre article ci-dessous du 28 février 2017).
Un note technique du 5 avril 2017, émanant du ministère du Logement et de l'Habitat durable et mise en ligne sur Légifrance le 26 avril, détaille les modalités de mise en œuvre de cette nouvelle obligation. Principale précision apportée : le recours à un architecte "ne s'impose pas aux simples modifications de permis d'aménager délivrés à la suite de demandes présentées avant la même date" (du 1er mai 2017). La note technique commence donc par expliciter ce qui relève de la simple modification d'un permis d'aménager antérieur. Entrent ainsi dans ce périmètre les modifications "ne remettant pas en cause la conception générale du projet". Dans le cas contraire, la demande de modification doit être requalifiée en nouvelle demande.
En s'appuyant sur la jurisprudence des juridictions administratives, la note donne ainsi quelques exemples de ces modifications non substantielles : modifier la voie d'accès, diminuer l'emprise du lotissement, corriger la numérotation des parcelles, réduire la surface de plancher maximale autorisée, supprimer certains lots et en réduire d'autres, déplacer une voie et supprimer un accès ou encore ajouter des plantations.
Qu'est-ce qu'une modification substantielle ?
A l'inverse, doivent être qualifiées de nouvelles demandes - et donc nécessiter, le cas échéant, le recours à un architecte - celles portant sur un changement d'affectation du lotissement, une recomposition importante de la division du terrain par une augmentation du nombre de lots impliquant un nouveau traitement paysager de l'ensemble de l'aménagement, une augmentation importante de la surface de plancher maximale autorisée, ou encore l'extension du périmètre du lotissement.
La seconde partie de la note passe plus brièvement sur le cas des nouvelles demandes de permis d'aménager déposées à compter du 1er mai 2017. La seule précision apportée à ce titre est que - le permis modificatif ne pouvant autoriser une extension du périmètre du lotissement - le seuil de 2.500 m2 "ne saurait être dépassé à l'occasion d'une demande de modification". Cette extension éventuelle fera donc nécessairement l'objet d'un nouveau permis d'aménager et, dans le cas de figure, tombera sous le coup de l'obligation d'emploi d'un architecte.
Référence : ministère du Logement et de l'Habitat durable, note technique du 5 avril 2017 relative à l'entrée en vigueur du décret n°2017-252 du 27 février 2017 relatif à l'établissement du projet architectural, paysager et environnemental d'un lotissement (mise en ligne le 26 avril 2017).
