Habitat - L'investissement locatif crée des logements, mais petits
Dans sa série des "Chiffres de la semaine", l'Observateur de l'immobilier (ODI) du Crédit foncier publie une donnée intéressante sur l'investissement locatif, encouragé par le gouvernement (dispositif Pinel) et qui doit contribuer à développer l'offre de logements. Il en ressort que "le bien acquis par un investisseur locatif financé au Crédit foncier comporte en moyenne deux pièces pour une surface de 41m2". Le coût médian de l'investissement est de 160.000 euros (-4% par rapport à 2014).
Une surface moyenne de 41 m2
Pour mémoire, on rappellera que la surface moyenne des logements en France, calculée par l'Insee, est de 95 m2, maisons individuelles et logements collectifs confondus. En s'en tenant aux seuls appartements, la surface moyenne est de 63 m2. Même si le chiffre de 41 m2 n'est qu'une moyenne, il est clair que ce n'est pas l'investissement locatif qui répondra aux besoins des familles...
Ce chiffre de 41 m2 correspond exactement à la surface moyenne du logement par habitant, compte tenu d'une taille - elle aussi moyenne - des ménages de 2,3 personnes (voir notre article ci-contre du 13 mars 2015). Cette surface réduite s'explique par un double phénomène : d'une part, la majorité écrasante de l'investissement locatif s'effectue dans des appartements (90%) plutôt que dans des maisons (10%) ; d'autre part, parmi les appartements, les studios et les deux pièces prédominent très nettement (59%).
Ce "chiffre de la semaine" du Crédit foncier, premier opérateur en la matière, est tiré d'une étude de septembre 2015 intitulée "Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l'investissement locatif en 2015 ?". Celle-ci apporte de nombreux autres enseignements.
L'investissement locatif représente 14% de la construction de logements
Ainsi, la part du locatif privé dans le total des logements construits est de l'ordre de 14% en 2015, ce qui constitue un apport très loin d'être négligeable. Cette part est toutefois très variable dans le temps : de 18% des logements construits en 2011, elle est tombée à 12,6% en 2013, avant de remonter à 13,7% au premier semestre 2015.
Le revenu annuel médian d'un investisseur locatif s'établit à 67.500 euros, ce qui le situe nettement au-dessus du revenu annuel moyen de l'ensemble des ménages (29.450 euros en 2013). Il s'agit à 59% de couples mariés, dont 38% ont de 40 à 50 ans et 34% plus de 50 ans. Malgré cette relative aisance, la durée moyenne de financement d'un bien immobilier locatif est de 19 ans et 6 mois.
Un investissement géographiquement très concentré
L'investissement locatif est aussi géographiquement très concentré : six (anciennes) régions sur 22 regroupent ainsi 78% des opérations. Au premier semestre 2015, les trois premières sont l'Ile-de-France (20,5% de l'investissement locatif), Midi-Pyrénées (15,4%) et la région Paca (12,2%). Avec la fusion de Midi-Pyrénées et de Languedoc-Roussillon, la nouvelle région devrait passer devant l'Ile-de-France.
Parmi les motivations expliquant la décision de réaliser un investissement locatif, les intéressés citent en premier lieu la perspective de payer moins d'impôts (54%) - ce qui est au cœur des dispositifs de type Pinel -, le moyen de disposer d'un revenu complémentaire pour sa retraite (44%) et la perspective de se constituer un patrimoine (41%). Malgré cette approche patrimoniale, ce type d'opération conserve souvent une vocation transitoire. Ainsi, 52% des personnes ayant réalisé un investissement locatif dans le neuf projettent de revendre un jour leur bien, proportion qui tombe à 31% pour l'investissement dans l'ancien.
