Le rapport Girometti-Leclercq pose les bases d'un futur référentiel de la qualité du logement

En février dernier, Emmanuelle Wargon annonçait la mise en place d'une mission en vue d'élaborer le nouveau référentiel du "logement de qualité". Cette démarche s'inscrit dans celle, plus large, d'"Habiter la France de demain", lancée au même moment "pour amplifier et accompagner les projets vertueux et valoriser de nouvelles solutions en réponse aux défis de la ville et des territoires de demain". Celle-ci s'est surtout concrétisée avec la mise en ligne, en juin dernier, d'une consultation nationale qui a recueilli plus de 70.000 contributions. Nouvelle étape le 8 septembre, avec la présentation des résultats de la mission confiée à Laurent Girometti, directeur général d'Epamarne, et François Leclercq, architecte-urbaniste.

"Retrouver le désir d'habiter en ville"

L'objectif affiché du rapport "Référentiel du logement de qualité" est d'"améliorer la qualité d'usage des logements construits pour mieux répondre aux besoins de leurs occupants et retrouver le désir d'habiter en ville". Après un bref rappel historique des textes juridiques régissant le logement, les deux auteurs commencent par une rapide comparaison avec quelques pays européens. Ils s'attardent davantage sur le constat de la situation actuelle et sur la synthèse de la soixantaine d'entretiens menés par la mission. Ce chapitre met en évidence la diversité des positionnements. Chez les aménageurs prédomine, par exemple, une recherche d'équilibre entre différentes contraintes : prix du foncier, prix de la construction, possibilité d'optimisation dans le bilan du promoteur... Du côté des architectes, c'est l'affirmation du contexte local qui domine. Les architectes estiment également qu'on oublie trop le logement dans la liste des facteurs d'attractivité des territoires. Pour leur part, les bailleurs se montrent particulièrement attentifs au besoin de modularité, d'autant plus prégnant avec la diminution continue de la taille des logements. Pour les économistes, c'est la rentabilité qui est en cause : "Les problèmes de qualité et de surface des logements sont avant tout des questions de politiques territoriales appliquées au logement et à la construction". Enfin, les promoteurs insistent sur l'impact du prix du foncier et sur la diversité des règles applicables. Ils prônent des orientations plus souples et négociables, comme celles édictées par des chartes promoteurs et jugent les PLU "trop lourds, avec une instruction complexe qui ne permet que peu de fluidité au détriment de l'offre".

À partir de ces constats, doublés de l'analyse d'enquêtes passées sur la qualité du logement comme celles de l'Insee ou de Qualitel, et en s'appuyant aussi sur les retours de diverses expériences locales (comme les chartes de qualité), le rapport formule une série de recommandations. Il identifie notamment, en vue du référentiel, plusieurs critères de qualité du logement.

La surface, mais pas que...

Sans surprise, le principal critère est bien sûr la surface : "Un grand logement sera toujours plus qualitatif, plus transformable qu'un petit logement, peu importe son agencement. Il sera surtout nettement plus adapté à la vie quotidienne de ses habitants, particulièrement au regard de ses futures évolutions. Une seule condition, néanmoins : que cette évolution nécessaire ne rende pas le logement financièrement inaccessible". Mais le rapport propose aussi de retenir cinq autres objectifs afin d'aboutir "en premier lieu [à] une amélioration de la qualité du logement collectif neuf. Le collectif subit en effet plus de critiques et génère plus d'insatisfaction que l'individuel". Ces objectifs sont les suivants :

• La mutabilité, "en tant que faculté à adapter la disposition intérieure à ses besoins, qui ne sont pas les mêmes pour tous : possibilité de modifier facilement la distribution (exemple : cuisine pouvant être facilement ouverte ou fermée), plusieurs possibilités pour placer ses meubles..." Cet objectif fait de la modularité un critère clé (plus aisé à mettre en œuvre quand le logement est plus grand), dans la mesure où elle permet une plus grande souplesse d'agencement intérieur.

Luminosité, sensation d'espace, réponse à des fonctions de base...

• La luminosité : celle-ci peut se traduire par les doubles orientations, la hauteur sous plafond, la surface vitrée...

• La sensation d'espace : plus extensive que la seule surface, cette notion vise le volume du logement, autrement dit la combinaison entre la surface et la hauteur sous plafond.

• La "réponse pratique à des fonctions de base", comme ranger, faire sécher du linge, trier les déchets... Cette notion combine la surface et l'agencement intérieur.

• Le rapport à l'espace extérieur : celui-ci concerne les balcons, terrasses, loggias, jardins... Le rapport précise qu'"il est possible de l'envisager en partie via des espaces mutualisés (toit-terrasse, grande terrasse ou jardin accessible à un ensemble d'habitants...), grande pièce et 'faux balcon' pour un logement en hauteur... Dans certaines configurations, ce rapport à l'espace extérieur peut aussi englober les vues depuis le logement.

Dans son communiqué du 8 septembre, Emmanuelle Wargon indique que "l'État entend accompagner la concrétisation de la démarche sur deux plans. La ministre souhaite que ce référentiel conduise à mieux éclairer les acquéreurs et les locataires dans leur choix de logement. Par ailleurs, certains critères du référentiel ont vocation à être utilisés pour le paramétrage de l'avantage fiscal Pinel à compter de 2023. Les critères retenus seront dévoilés mi-octobre" (voir notre article du 31 août 2021).